Türkiye'de mülk satın almak birçok yabancı için ömür boyu süren bir hayaldir. Ancak, denize sıfır güzel bir daire bulmak ve satıcıyla fiyat konusunda anlaşmak yeterli değildir. Alıcılar, tapu kaydını, yapı yönetmeliklerini, ödeme sürecini, olası ipotekleri ve kişisel vergi durumlarını dikkatlice incelemelidir.

Ancak, sonraki satış da en az o kadar önemlidir. Satın alma sırasında yapılan hataların mali sonuçları genellikle yıllar sonra ortaya çıkar. Bu nedenle, bu kılavuz tüm süreci inceliyor: ilk mülk teklifinden mülkiyet devrine ve daha sonraki satışa kadar.

1. Türkiye'de yasal mülk sahibi nasıl olunur?

Mülkiyetin yasal olarak bağlayıcı devri, yetkili tapu sicil müdürlüğünde gerçekleşir. Bu nedenle, tapu tescil tarihinden çok önce teminat verilmeden satın alma bedelinin tamamının ödenmesi genellikle önerilmez.

Özel bir satın alma sözleşmesi elbette önemli yükümlülükleri düzenleyebilir. Ancak, tapu siciline kaydın yerini tutmaz. Noter onaylı bir satış vaadi bile mülkiyetin nihai devrine eşdeğer değildir.

1 Ekim 2026'dan itibaren geçerli olacak güvenli ödeme sistemi.

Türkiye Ticaret Bakanlığı, Güvenli Ödeme Sistemi adı verilen gayrimenkul satışları için güvenli bir ödeme sistemi uygulamaya koydu. Başlangıçta zorunlu kullanımının 1 Temmuz 2026'da başlaması planlanmıştı. Ancak resmi lansman 1 Ekim 2026'ya ertelendi.

Sistem, mülkiyet ve satış fiyatının mümkün olduğunca eş zamanlı olarak el değiştirmesini sağlamak üzere tasarlanmıştır. Bunu başarmak için, para yetkili bir ödeme hizmeti sağlayıcısı veya banka aracılığıyla sisteme yatırılır. Mülkiyet devri onaylandıktan sonra, fonlar satıcıya aktarılır. Bu, özellikle aşağıdaki riskleri azaltmayı amaçlamaktadır:

Kaynak: Ticaret Bakanlığı — Havza Açıklaması · Duyuru: Erteleme 1 Ekim 2026

Zorunlu lansmana kadar, alıcılar ve satıcılar güvenli ve bireysel bir ödeme yöntemi konusunda anlaşmalıdır. Bu nedenle, satın alma sözleşmesinde ödenecek tutar, ödeme zamanı, hangi hesaba ve hangi koşullar altında ödeneceği açıkça belirtilmelidir.

2. Döviz Alım Belgesi ne anlama geliyor?

Yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul satın almalarında genellikle Döviz Alım Belgesi (DAB) işlemi gereklidir. Bu işlem, satın alma için ayrılan yabancı para biriminin bir Türk bankası aracılığıyla Türk Lirasına çevrilmesini içerir.

Banka genellikle gerekli bilgileri elektronik olarak tapu siciline iletir. Bu nedenle, alıcının devir işlemini gerçekleştirmeden önce bankası, tapu sicili ve ilgili danışmanlarıyla süreci koordine etmesi gerekir.

Kaynak: TKGM — Duyuru to Döviz Alım Belgesi

3. Satın almadan önce hangi belgelerin kontrol edilmesi gerekiyor?

Bir tapu gereklidir, ancak tüm soruları yanıtlamaz. Bu nedenle, sınav en az dört alanı kapsamalıdır:

Tapu sicili ve sahibi

Öncelikle, gerçek sahibinin kim olduğu netleştirilmelidir. Ayrıca, mevcut ipotekler, rehinler, kullanım hakları, öncelikli satın alma hakları, mahkeme bildirimleri ve diğer yükümlülükler incelenmelidir.

Yapı hukuku ve onaylı kullanım

Ardından, gerçek mülkün resmi olarak onaylanmış planlarla eşleşip eşleşmediği doğrulanmalıdır. Bu, diğer hususların yanı sıra şunları içerir:

Standart düzenlemelerden sapma, mülkün otomatik olarak satılamaz olduğu anlamına gelmez. Ancak, daha sonra finansman, sigorta, tadilat, oturma izni veya yeniden satış konularında sorunlara yol açabilir.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskan

Daire satın alanlar Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti tabirleriyle sıklıkla karşılaşıyor.

Ancak, sadece tapu statüsünden aceleci sonuçlar çıkarmak doğru olmaz. Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin (İskan olarak da bilinir) verilmiş olup olmadığı da çok önemlidir. Kullanım izni varsa, Kat İrtifakı'nın Kat Mülkiyeti'ne dönüştürülmesi belirli şartlar altında resen yapılabilir.

Kaynak: TC e-Devlet Kapısı — Yapı Kullanımı İzin Belgesi (İskan)

DASK ve sigorta

Binalar için zorunlu deprem sigortası (DASK) genellikle gereklidir. Diğer hususların yanı sıra, bazı tapu kayıt ve altyapı bağlantı işlemleri için talep edilir. Ancak DASK, kapsamlı bina veya eşya sigortasının yerini almaz.

Kaynak: DASK — Doğal Afet Sigortaları Kurumu (resmi site)

4. Deneyimimiz: Düşük fiyat otomatik olarak iyi bir fırsat anlamına gelmez.

Deneyimlerimize göre, en önemli soruların ancak ilk saha ziyareti sonrasında ortaya çıktığını defalarca gördük.

Dolayısıyla, belge incelemesi ve pratik hususların bu birleşimi daha büyük bir güvenlik yaratır.

5. Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul ve arazi satın almasına izin veriliyor mu?

Yabancı uyrukluların, vatandaşlıklarının geçerli olması ve herhangi bir yasal kısıtlama bulunmaması koşuluyla, Türkiye'de gayrimenkul satın almalarına genellikle izin verilmektedir. Aşağıdakiler de dahil olmak üzere bazı sınırlamalar geçerlidir:

Kaynak: 2644 Sayılı Tapu Kanunu Md. 35 (mevzuat.gov.tr)

Gelişmemiş arazilerin özel özellikleri

Yabancı uyruklu bir kişi imarsız bir arsa satın alırsa, genellikle iki yıl içinde bir proje geliştirip ilgili bakanlığa onay için sunmalıdır.

Bu yükümlülük yerine getirilmezse, resmi tasfiye veya icra işlemleri başlatılabilir. Bu nedenle, yabancı bir alıcının bir arsa parçasını süresiz olarak geliştirilmemiş halde tutabileceği ifadesi çok geneldir. Ayrıca, "arsa" olarak sunulan her mülk aslında inşaat arsası değildir. Tarım arazisi anlamına gelen Tarla olarak belirlenmiş bir Tapu (tapu kaydı), inşaatın ne ölçüde ve ne şekilde izin verildiği konusunda hiçbir şey söylemez.

6. Devlet tarafından verilmiş bir gayrimenkul değerleme raporu gerekli mi?

Yabancı tarafların dahil olduğu işlemler için resmi bir değerleme veya yasal olarak öngörülen bir değerleme prosedürü gereklidir.

Aralık 2024'ten bu yana, bu tür işlemler için diğer yöntemlerin yanı sıra Vergi Dairesi (TTB) de kullanılmaktadır. Ancak, kesin form işlem türüne bağlıdır. Bu nedenle, başvuru yapmadan önce ilgili Vergi Müdürlüğü'nün hangi belgeleri istediğini kontrol etmek tavsiye edilir.

Kaynak: TKGM — Yabancılar Daire Başkanlığı, Sıkça Sorulan Sorular (TTB)

7. Gayrimenkul satın almak otomatik olarak oturma iznine yol açar mı?

Hayır. Mülkiyet hakkı ve ikamet hakkı iki farklı hukuk alanıdır. Mülkiyet hakkına dayanarak kısa süreli ikamet izni başvurusunda bulunmak isteyen herkesin, ikamet etmeye uygun bir mülke sahip olması ve genel olarak bu mülkü ikamet amacıyla kullanması gerekir.

Kaynak: Göç İdaresi Başkanlığı — İkamet İzni · e-Ikamet portal

Mahmutlar, Kestel ve diğer ilçeler tekrar açıldı mı?

Burada özel dikkat gösterilmesi gerekiyor. Bazı çevrimiçi kaynaklar, daha önce kapalı olan birçok bölgenin 2026 yılında tamamen yeniden açılacağını iddia ediyor.

Daha fazla ayrıntı için ayrı makaleye bakınız: Alanya'da Ikamet kısıtlamaları kaldırıldı: Alıcılar ve kiracılar 2026 için bilmesi gerekenler

8. Ek satın alma maliyetleri nelerdir?

Standart bir gayrimenkul satışında, tapu kayıt ücreti genellikle beyan edilen devir değerinin yüzde dörtüdür. Yasaya göre, hem alıcı hem de satıcıdan yüzde iki oranında ücret alınır. Ancak pratikte, alıcının tüm ücretleri karşılaması sıklıkla kararlaştırılır. Bu nedenle, maliyet dağılımı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Ayrıca, diğerlerinin yanı sıra, aşağıdakiler de meydana gelebilir:

9. Mülk sahipleri daha sonra satış yaparken nelere dikkat etmelidir?

Birçok alıcı, potansiyel bir alıcı bulduktan sonra ancak vergi konusunu düşünmeye başlar. Ancak satış stratejisi, satın alma aşamasından itibaren dikkate alınmalıdır.

Beş yıllık süre

Bir özel şahıs, bedel karşılığında edindiği bir mülkü beş yıl içinde satarsa, elde ettiği sermaye kazancı Türkiye'de Değer Artışı Kazancı olarak vergilendirilebilir.

2026 yılı için, ilgili sermaye kazançları için vergi muafiyeti sınırı 150.000 Türk Lirasıdır. Ancak, vergilendirilebilir kazanç sadece iki euro tutarı arasındaki fark olarak hesaplanmaz. Bunun yerine, belgelenmiş satın alma fiyatı, izin verilen giderler ve yasal olarak zorunlu endeksleme gibi faktörler dikkate alınabilir.

Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) — İstisna-Tutarı Değer Artışı Kazancı

Türkiye'de bir gayrimenkulün beş yıldan fazla süreyle elde tutulması durumunda, özel sermaye kazancı genellikle bu gelir vergisinden muaftır. Ancak, gayrimenkullerin tekrar tekrar alınıp satılması veya ticari faaliyetin bir parçası olarak yapılması durumunda özel kurallar geçerlidir. Bu nedenle, beş yıllık kural, dikkatli bir değerlendirme yapılmadan her iş modeline uygulanmamalıdır.

Tapu seviyesinin çok düşük olma riski

Özellikle sık karşılaşılan bir sorun, satın alma sırasında tapu senedinde (Tapu) çok düşük bir değer beyan edilmesidir. Daha sonraki satışta ise, kağıt üzerinde alışılmadık derecede yüksek bir kar ortaya çıkar. Dahası, ödenen gerçek satın alma fiyatına dair güvenilir kanıt genellikle bulunmamaktadır.

Bu nedenle, ödemelerin gerçek akışı eksiksiz olarak belgelenmelidir. Bu, özellikle şunları içerir:

10. Daha önce KDV'den muafiyet söz konusu olduğunda neler uygulanır?

Bazı yabancı alıcılar ve yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları, belirli koşullar altında, yeni inşa edilmiş bir daire veya ticari birimi ilk kez satın alırken Türk KDV'sinden muaf olabilirler.

Ancak, birkaç koşulun yerine getirilmesi gerekmektedir. Bunlar arasında, tercihli muameleye uygun ilk teslimat olması, satın alma bedelinin Türkiye'ye döviz cinsinden usulüne uygun olarak getirilmesi ve alıcının Türkiye'de ikamet eden biri olarak kabul edilmemesi yer almaktadır.

11. Alman vergi mükellefleri için neler geçerlidir?

Almanya ve Türkiye arasındaki çifte vergilendirme anlaşması genel olarak Türk gayrimenkullerinden elde edilen kârların vergilendirilmesi hakkını Türkiye'ye vermektedir.

Almanya'da vergi mükellefi olarak kalan bireyler için gelir, Alman vergi oranının hesaplanmasında önemli olabilir. Ayrıca, kar Alman vergi kanununa göre belirlenir; bu nedenle Alman yaklaşımı Türk hesaplamasından farklı olabilir. Dolayısıyla, "Beş yıl sonra satış her yerde vergiden muaftır" şeklindeki basitleştirilmiş ifade güvenilir değildir.

Satış öncesinde özellikle şu soruların açıklığa kavuşturulması gerekir:

Kaynak: Federal Maliye Bakanlığı — Türkiye Çifte Vergilendirme Anlaşması • Detaylı (kendi katkım): Türkiye'de gayrimenkul satın alan Almanlar için vergi avantajları

12. Kısa süreli kiralamalar ve 100 gün kuralı

En fazla 100 günlük kiralamalar genellikle turistik kiralama olarak kabul edilir ve buna ilişkin bir izin gerektirir.

Kaynak: Resmi Gazete — Yönetmelik: Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

Satın almadan önce aşağıdakiler kontrol edilmelidir:

13. Kentsel Dönüşüm sahipler için ne ifade ediyor?

Eski binalar için Türk kentsel dönüşüm konsepti önem kazanabilir.

Bir bina resmi olarak yüksek riskli olarak sınıflandırılırsa, binanın daha fazla geliştirilmesine ilişkin kararlar genellikle mülkiyet paylarının mutlak çoğunluğuyla alınabilir. Bu nedenle, mesele sadece mevcut kişilerin çoğunluğu değil, ilgili arsa veya ortak mülkiyet paylarının çoğunluğudur.

Kaynak: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — 6306 Sayılı Kanun

14. Yabancı gelirler için yeni 20 yıllık vergi muafiyeti

7582 sayılı Kanun, 2026 yılında Türkiye'de vergi mükellefi olan belirli kişilere geniş kapsamlı bir vergi avantajı getirmiştir.

Belirli koşullar altında, Türkiye dışında kazanılan gelirler 20 yıl boyunca Türk gelir vergisinden muaf tutulabilir. Bu muafiyetten yararlanabilmek için, kişinin genellikle önceki üç takvim yılı boyunca Türkiye'de ikamet etmemiş veya Türkiye'de herhangi bir vergi yükümlülüğüne tabi olmamış olması gerekir.

Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) — 7582 Sayılı Kanun • Detaylı (kendi katkım): Türkiye'de 20 yıl vergisiz

Ayrıca, resmi bir İstisna Belgesi veya muafiyet belgesi için başvuruda bulunulması gerekmektedir. Bu düzenleme 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geriye dönük olarak uygulanmaktadır. Ancak bu, her Alman emekli maaşının, her yabancı maaşın ve her yabancı kira gelirinin otomatik olarak vergiden muaf olduğu anlamına gelmez. Aksine, diğer hususların yanı sıra şunlar kontrol edilmelidir:

Örneğin, Türkiye dışında fiilen gerçekleştirilen bir faaliyetten elde edilen gelir, tamamen pasif yabancı gelirden farklı şekilde değerlendirilebilir.

Yüzde bir oranındaki miras vergisi herkese uygulanmaz.

Kanunda belirtilen yüzde bir oranındaki miras vergisi, tüm göçmenler için geçerli genel bir yeni miras vergisi değildir. Esasen, yeni vergi muafiyeti şartlarını karşılayan kişiler için tercihli dönemdeki miraslara uygulanmaktadır. Bu nedenle, kişisel uygunluğun önceden dikkatlice doğrulanması gerekmektedir.

15. Gayrimenkul satın almadan önce kontrol etmeniz gerekenler listesi

Kesin rezervasyon yapılmadan önce, en azından aşağıdaki noktaların açıklığa kavuşturulması gerekmektedir:

16. Kaynaklar ve yasal dayanaklar

Bu bilgiler aşağıdaki resmi Türk ve Alman hükümet ve yasal kaynaklarına dayanmaktadır. Yönetmelikler ve idari uygulamalar değişime tabi olduğundan, herhangi bir işlem yapmadan önce güncel durumu ilgili yetkili makamdan doğrudan teyit etmenizi öneririz.