Eine Immobilie in der Türkei zu kaufen, ist für viele Auswanderer ein großer Lebenstraum. Allerdings reicht es nicht aus, eine schöne Wohnung am Meer zu finden und sich mit dem Verkäufer über den Preis zu einigen. Vielmehr müssen Käufer den Grundbucheintrag, den baurechtlichen Zustand, die Zahlungsabwicklung, mögliche Belastungen und ihre persönliche Steuersituation sorgfältig prüfen.

Genauso wichtig ist jedoch der spätere Verkauf. Denn Fehler, die beim Kauf gemacht werden, zeigen ihre finanziellen Folgen häufig erst Jahre später. Deshalb betrachten wir in diesem Ratgeber den gesamten Weg: vom ersten Objektangebot über die Eigentumsübertragung bis hin zu einem späteren Verkauf.

1. Wie wird man in der Türkei rechtmäßiger Eigentümer?

Die rechtswirksame Eigentumsübertragung erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt, dem Tapu Müdürlüğü. Deshalb sollte eine vollständige Kaufpreiszahlung grundsätzlich nicht ungesichert lange vor dem Grundbuchtermin erfolgen.

Ein privater Kaufvertrag kann zwar wichtige Verpflichtungen regeln. Dennoch ersetzt er die Eintragung im Grundbuch nicht. Auch ein notariell beurkundetes Verkaufsversprechen ist nicht mit der endgültigen Eigentumsübertragung gleichzusetzen.

Das sichere Zahlungssystem ab 1. Oktober 2026

Das türkische Handelsministerium hat für Immobilienverkäufe ein sicheres Zahlungssystem, das sogenannte Güvenli Ödeme Sistemi, eingeführt. Ursprünglich sollte die verpflichtende Anwendung am 1. Juli 2026 beginnen. Allerdings wurde der Start offiziell auf den 1. Oktober 2026 verschoben.

Das System soll sicherstellen, dass Eigentum und Kaufpreis möglichst gleichzeitig den Besitzer wechseln. Dafür wird das Geld über einen zugelassenen Zahlungsdienstleister oder eine Bank in das System eingebracht. Erst nachdem die Eigentumsübertragung bestätigt wurde, soll der Betrag an den Verkäufer freigegeben werden. Dadurch sollen insbesondere folgende Risiken reduziert werden:

Quelle: Ticaret Bakanlığı — Basın Açıklaması · Duyuru: Erteleme auf 1.10.2026

Bis zum verpflichtenden Start müssen Käufer und Verkäufer jedoch weiterhin eine sichere individuelle Zahlungsabwicklung vereinbaren. Deshalb sollte im Kaufvertrag genau festgelegt werden, welcher Betrag wann, auf welches Konto und unter welchen Bedingungen bezahlt wird.

2. Was bedeutet das Döviz Alım Belgesi?

Bei Immobilienkäufen durch ausländische natürliche Personen ist regelmäßig ein Döviz Alım Belgesi, kurz DAB, erforderlich. Dabei wird der für den Immobilienkauf vorgesehene Fremdwährungsbetrag über eine türkische Bank in Türkische Lira umgewandelt.

Die Bank übermittelt die erforderlichen Angaben grundsätzlich elektronisch an das Grundbuchamt. Deshalb sollte der Käufer den Ablauf vor der Überweisung mit seiner Bank, dem Grundbuchamt und den beteiligten Beratern abstimmen.

Quelle: TKGM — Duyuru zum Döviz Alım Belgesi

3. Welche Unterlagen müssen vor dem Kauf geprüft werden?

Ein Tapu ist notwendig, doch es beantwortet nicht alle Fragen. Deshalb sollte die Prüfung mindestens vier Bereiche umfassen:

Grundbuch und Eigentümer

Zunächst muss geklärt werden, wer tatsächlich Eigentümer ist. Außerdem müssen bestehende Hypotheken, Pfändungen, Nutzungsrechte, Vorkaufsrechte, gerichtliche Vermerke und andere Belastungen geprüft werden.

Baurecht und genehmigte Nutzung

Anschließend muss geprüft werden, ob die tatsächliche Immobilie mit den behördlich genehmigten Plänen übereinstimmt. Dabei geht es unter anderem um:

Eine Abweichung muss nicht automatisch bedeuten, dass die Immobilie unverkäuflich ist. Dennoch kann sie später Probleme bei Finanzierung, Versicherung, Umbau, Aufenthaltserlaubnis oder Weiterverkauf verursachen.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti und İskan

Bei Wohnungen stoßen Käufer häufig auf die Begriffe Kat İrtifakı und Kat Mülkiyeti.

Allerdings darf man aus dem Tapu-Status allein keine vorschnellen Schlüsse ziehen. Entscheidend ist zusätzlich, ob eine Yapı Kullanma İzin Belgesi, umgangssprachlich İskan, erteilt wurde. Liegt eine Nutzungsgenehmigung vor, kann die Umwandlung von Kat İrtifakı in Kat Mülkiyeti unter bestimmten Voraussetzungen von Amts wegen erfolgen.

Quelle: T.C. e-Devlet Kapısı — Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)

DASK und Versicherung

Für Gebäude ist regelmäßig die obligatorische Erdbebenversicherung DASK erforderlich. Sie wird unter anderem bei bestimmten Grundbuch- und Versorgervorgängen verlangt. Allerdings ersetzt die DASK keine umfassende Gebäude- oder Hausratversicherung.

Quelle: DASK — Doğal Afet Sigortaları Kurumu (offizielle Seite)

4. Unsere Erfahrung: Ein günstiger Preis ist nicht automatisch ein gutes Angebot

In unserer Praxis haben wir mehrfach erlebt, dass sich die entscheidenden Fragen erst nach der ersten Besichtigung ergeben.

Genau diese Verbindung aus Unterlagenprüfung und praktischer Betrachtung schafft folglich mehr Sicherheit.

5. Dürfen Ausländer in der Türkei Immobilien und Grundstücke kaufen?

Ausländische natürliche Personen dürfen grundsätzlich Immobilien in der Türkei erwerben, sofern ihre Staatsangehörigkeit zugelassen ist und keine gesetzlichen Beschränkungen entgegenstehen. Dabei gelten unter anderem folgende Grenzen:

Quelle: Tapu Kanunu Nr. 2644, Art. 35 (mevzuat.gov.tr)

Besonderheit bei unbebauten Grundstücken

Kauft eine ausländische Person ein unbebautes Grundstück, muss sie grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren ein Projekt entwickeln und dieses dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen.

Wird diese Verpflichtung nicht erfüllt, kann ein behördliches Liquidations- beziehungsweise Verwertungsverfahren eingeleitet werden. Deshalb ist die Aussage, ein ausländischer Käufer könne ein Grundstück einfach unbegrenzt unbebaut halten, zu pauschal. Zudem ist nicht jedes als „Grundstück“ angebotene Objekt tatsächlich Bauland. Ein Tapu mit der Bezeichnung Tarla, also landwirtschaftliche Fläche, sagt noch nichts darüber aus, ob und in welchem Umfang gebaut werden darf.

6. Ist eine staatliche Immobilienbewertung vorgeschrieben?

Bei Transaktionen mit ausländischen Beteiligten ist eine offizielle Wertermittlung beziehungsweise ein behördlich vorgesehenes Wertfeststellungsverfahren erforderlich.

Seit Dezember 2024 wird bei entsprechenden Vorgängen unter anderem mit dem Tutar Tespit Belgesi, kurz TTB, gearbeitet. Die genaue Form hängt jedoch von der Art der Transaktion ab. Deshalb sollte vor der Antragstellung geprüft werden, welche Unterlage das zuständige Tapu Müdürlüğü verlangt.

Quelle: TKGM — Yabancılar Daire Başkanlığı, Häufige Fragen (TTB)

7. Führt der Immobilienkauf automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Eigentum und Aufenthaltsrecht sind zwei unterschiedliche Rechtsbereiche. Wer eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilieneigentum beantragen möchte, muss eine als Wohnung geeignete Immobilie besitzen und diese grundsätzlich selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Quelle: Göç İdaresi Başkanlığı — İkamet izni çeşitleri · e-İkamet-Portal

Sind Mahmutlar, Kestel und andere Stadtteile wieder geöffnet?

Hier ist besondere Vorsicht erforderlich. Im Internet wird teilweise behauptet, zahlreiche zuvor gesperrte Stadtteile seien 2026 wieder vollständig geöffnet worden.

Ausführlich dazu (eigener Beitrag): Ikamet-Sperren Alanya aufgehoben: Was Käufer & Mieter 2026 wissen sollten

8. Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Beim regulären Immobilienverkauf beträgt die Grundbuchgebühr insgesamt grundsätzlich vier Prozent des erklärten Übertragungswerts. Gesetzlich werden Käufer und Verkäufer jeweils mit zwei Prozent belastet. In der Praxis wird jedoch häufig vereinbart, dass der Käufer die gesamten Gebühren übernimmt. Deshalb sollte die Kostenverteilung ausdrücklich im Vertrag stehen.

Zusätzlich können unter anderem entstehen:

9. Was müssen Eigentümer beim späteren Verkauf beachten?

Viele Käufer beschäftigen sich erst dann mit Steuern, wenn bereits ein Kaufinteressent vorhanden ist. Allerdings sollte die Verkaufsstrategie schon beim Erwerb mitgedacht werden.

Die Fünfjahresfrist

Verkauft eine Privatperson eine entgeltlich erworbene Immobilie innerhalb von fünf Jahren, kann der Veräußerungsgewinn in der Türkei als Değer Artışı Kazancı steuerpflichtig sein.

Für 2026 beträgt der Freibetrag für entsprechende Wertzuwachsgewinne 150.000 Türkische Lira. Der steuerpflichtige Gewinn wird jedoch nicht einfach aus der Differenz zweier Eurobeträge berechnet. Vielmehr können unter anderem der dokumentierte Kaufpreis, zulässige Kosten und eine gesetzlich vorgesehene Indexierung berücksichtigt werden.

Quelle: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) — Istisna-Tutarı Değer Artışı Kazancı

Wird die Immobilie länger als fünf Jahre gehalten, ist der private Veräußerungsgewinn in der Türkei grundsätzlich von dieser Einkommensteuer ausgenommen. Allerdings gelten Besonderheiten, wenn Immobilien wiederholt oder im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit gekauft und verkauft werden. Deshalb darf die Fünfjahresregel nicht ungeprüft auf jedes Geschäftsmodell übertragen werden.

Das Risiko eines zu niedrigen Tapu-Werts

Ein besonders häufiges Problem entsteht, wenn beim Kauf ein deutlich zu niedriger Wert im Tapu angegeben wurde. Beim späteren Verkauf erscheint dann auf dem Papier ein ungewöhnlich hoher Gewinn. Außerdem fehlen häufig belastbare Nachweise über den tatsächlich bezahlten Kaufpreis.

Deshalb sollte der reale Zahlungsfluss vollständig dokumentiert werden. Dazu gehören insbesondere:

10. Was gilt bei einer früheren Mehrwertsteuerbefreiung?

Bestimmte ausländische Käufer und im Ausland lebende türkische Staatsbürger können beim Erstkauf einer neu errichteten Wohnung oder Gewerbeeinheit unter bestimmten Voraussetzungen von der türkischen Mehrwertsteuer befreit werden.

Allerdings müssen dafür mehrere Bedingungen erfüllt sein. Unter anderem muss es sich um eine begünstigte Erstlieferung handeln, der Kaufpreis muss ordnungsgemäß in Fremdwährung in die Türkei gebracht werden, und der Käufer darf nicht als in der Türkei ansässig gelten.

11. Was gilt für deutsche Steuerpflichtige?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Türkei weist das Besteuerungsrecht für Gewinne aus türkischem unbeweglichem Vermögen grundsätzlich der Türkei zu.

Bei einer weiterhin in Deutschland steuerlich ansässigen Person können die Einkünfte jedoch für die Berechnung des deutschen Steuersatzes relevant sein. Zudem wird der Gewinn nach deutschem Steuerrecht ermittelt, weshalb sich die deutsche Betrachtung von der türkischen Berechnung unterscheiden kann. Deshalb ist die vereinfachte Aussage „Nach fünf Jahren ist der Verkauf überall steuerfrei“ nicht zuverlässig.

Vor einem Verkauf sollten insbesondere diese Fragen geklärt werden:

Quelle: Bundesministerium der Finanzen — DBA Türkei · Vertiefend (eigener Beitrag): Steuervorteile Immobilienkauf Türkei für Deutsche

12. Kurzzeitvermietung und die 100-Tage-Regel

Vermietungen für höchstens 100 Tage gelten grundsätzlich als touristische Vermietung und benötigen eine entsprechende Genehmigung.

Quelle: Resmi Gazete — Yönetmelik: Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

Vor dem Kauf müssen vielmehr geprüft werden:

13. Was bedeutet Kentsel Dönüşüm für Eigentümer?

Bei älteren Gebäuden kann die türkische Stadterneuerung, Kentsel Dönüşüm, relevant werden.

Wird ein Gebäude offiziell als risikobehaftet eingestuft, können Entscheidungen über die weitere Umsetzung grundsätzlich mit der absoluten Mehrheit der Eigentumsanteile getroffen werden. Es geht daher nicht einfach um die Mehrheit der anwesenden Personen, sondern um die entsprechenden Grundstücks- beziehungsweise Miteigentumsanteile.

Quelle: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Gesetz Nr. 6306

14. Die neue 20-jährige Steuerbefreiung für Auslandseinkünfte

Mit dem Gesetz Nr. 7582 wurde 2026 eine weitreichende Steuervergünstigung für bestimmte Personen eingeführt, die in der Türkei steuerlich ansässig werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen können außerhalb der Türkei erzielte Einkünfte für 20 Jahre von der türkischen Einkommensteuer befreit werden. Dafür darf die Person in den drei vorangegangenen Kalenderjahren grundsätzlich weder einen Wohnsitz noch eine entsprechende Steuerpflicht in der Türkei gehabt haben.

Quelle: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) — Gesetz Nr. 7582 · Vertiefend (eigener Beitrag): 20 Jahre steuerfrei in der Türkei

Außerdem muss eine offizielle İstisna Belgesi, also eine Befreiungsbescheinigung, beantragt werden. Die Regelung gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2026. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede deutsche Rente, jedes ausländische Gehalt und jede Auslandsmiete automatisch steuerfrei ist. Vielmehr müssen unter anderem geprüft werden:

Einkünfte aus einer Tätigkeit, die tatsächlich von der Türkei aus ausgeübt wird, können beispielsweise anders beurteilt werden als rein passive Auslandseinkünfte.

Die Erbschaftsteuer von einem Prozent gilt nicht für jeden

Auch die im Gesetz genannte Erbschaftsteuer von einem Prozent ist keine allgemeine neue Erbschaftsteuer für alle Auswanderer. Sie betrifft grundsätzlich Erbfälle während des Begünstigungszeitraums bei Personen, welche die Voraussetzungen der neuen Steuerbefreiung erfüllen. Deshalb muss die persönliche Berechtigung zuvor genau geprüft werden.

15. Ihre Checkliste vor dem Immobilienkauf

Vor einer verbindlichen Reservierung sollten mindestens folgende Punkte geklärt sein:

16. Quellen und Rechtsgrundlagen

Dieser Beitrag stützt sich auf die folgenden offiziellen türkischen und deutschen Behörden- und Gesetzesquellen. Da sich Vorschriften und Verwaltungspraxis ändern können, empfehlen wir, den jeweils aktuellen Stand vor einer Transaktion direkt bei der zuständigen Stelle zu prüfen.