Покупка недвижимости в Турции — мечта всей жизни для многих экспатов. Однако недостаточно просто найти красивую квартиру у моря и договориться о цене с продавцом. Покупатели должны внимательно изучить запись в земельном реестре, строительные нормы и правила, порядок оплаты, любые обременения и свою личную налоговую ситуацию.

Однако последующая продажа имеет не меньшее значение. Ошибки, допущенные во время покупки, часто проявляют свои финансовые последствия лишь спустя годы. Поэтому в данном руководстве рассматривается весь процесс: от первоначального предложения о покупке недвижимости до передачи права собственности и последующей продажи.

1. Как стать законным владельцем недвижимости в Турции?

Юридически обязательная передача права собственности происходит в соответствующем земельном реестре, Tapu Müdürlüğü. Поэтому полную оплату покупной цены, как правило, не следует производить без обеспечения задолго до даты регистрации в земельном реестре.

Договор купли-продажи, заключенный частным лицом, безусловно, может регулировать важные обязательства. Однако он не заменяет регистрацию в земельном реестре. Даже нотариально заверенное обещание о продаже не равнозначно окончательной передаче права собственности.

Система безопасных платежей начнет действовать с 1 октября 2026 года.

Министерство торговли Турции внедрило защищенную платежную систему для сделок с недвижимостью под названием Güvenli Ödeme Sistemi. Первоначально ее обязательное использование планировалось начать 1 июля 2026 года. Однако официальный запуск был отложен до 1 октября 2026 года.

Система разработана таким образом, чтобы передача права собственности и покупной цены происходила максимально одновременно. Для этого деньги вносятся в систему через авторизованного поставщика платежных услуг или банк. Только после подтверждения передачи права собственности средства будут перечислены продавцу. Это призвано снизить, в частности, следующие риски:

Источник: Тиджарет Баканлыги — Бассейн Ачикламасы · Дуюру: Эртелеме, 1 октября 2026 г.

До обязательного запуска системы покупатели и продавцы должны по-прежнему согласовывать безопасный, индивидуальный способ обработки платежей. Поэтому в договоре купли-продажи следует четко указать сумму платежа, сроки, на какой счет и условия его осуществления.

2. Что означает Дёвиз Алим Белгеси?

При покупке недвижимости иностранными гражданами обычно требуется Döviz Alım Belgesi, или DAB. Это подразумевает конвертацию иностранной валюты, предназначенной для покупки, в турецкие лиры через турецкий банк.

Банк, как правило, передает необходимую информацию в земельный реестр в электронном виде. Поэтому покупателю следует согласовать этот процесс со своим банком, земельным реестром и любыми участвующими консультантами до совершения сделки.

Источник: TKGM — Дуюру в Дёвиз Алим Бельгеси

3. Какие документы необходимо проверить перед покупкой?

Тапу (священный обряд) необходим, но он не отвечает на все вопросы. Поэтому экзамен должен охватывать как минимум четыре области:

Земельный кадастр и собственник

Во-первых, необходимо выяснить, кто является фактическим владельцем. Кроме того, следует изучить существующие ипотечные кредиты, залоги, права пользования, права преимущественной покупки, судебные уведомления и другие обременения.

Строительное законодательство и разрешенное использование

Далее необходимо проверить, соответствует ли фактический объект недвижимости официально утвержденным планам. Это включает в себя, помимо прочего:

Отклонение от стандартных правил не означает автоматически, что недвижимость не подлежит продаже. Однако это может впоследствии вызвать проблемы с финансированием, страхованием, ремонтом, разрешением на проживание или перепродажей.

Кэт Иртифаки, Кэт Мюлькиети и Искан

Покупатели квартир часто сталкиваются с терминами Kat İrtifakı и Kat Mülkieti.

Однако не следует делать поспешных выводов, основываясь только на статусе Тапу (местного поселения). Также крайне важно, было ли выдано разрешение на использование земельного участка (Yapı Kullanma İzin Belgesi), которое в просторечии называется Искан. Если такое разрешение существует, преобразование Кат Иртифакы в Кат Мюлькиети может быть осуществлено по собственной инициативе при соблюдении определенных условий.

Источник: ТК e-Девлет Капысы — Япы Кулланма Изин Бельгеси (Искан)

DASK и страховка

Для зданий обычно требуется обязательное страхование от землетрясений (DASK). Оно необходимо, в частности, для определенных процедур регистрации земельных участков и подключения инженерных сетей. Однако DASK не заменяет комплексное страхование здания или имущества.

Источник: DASK — Doğal Afet Sigortaları Kurumu (официальный сайт)

4. Наш опыт: низкая цена не всегда означает выгодную сделку.

Наш опыт неоднократно подтверждал, что важнейшие вопросы возникают только после первоначального осмотра объекта.

Таким образом, сочетание анализа документов и практических соображений обеспечивает более высокий уровень безопасности.

5. Разрешено ли иностранцам покупать недвижимость и землю в Турции?

Иностранным гражданам, как правило, разрешается приобретать недвижимость в Турции при условии наличия действующего гражданства и отсутствия каких-либо юридических ограничений. В числе прочих ограничений действуют следующие:

Источник: Тапу Кануну №2644, Арт. 35 (mevzuat.gov.tr)

Особенности неосвоенных земель

Если иностранный гражданин приобретает незастроенный земельный участок, он, как правило, должен разработать проект в течение двух лет и представить его на утверждение в соответствующее министерство.

Если это обязательство не будет выполнено, могут быть инициированы официальные процедуры ликвидации или реализации. Поэтому утверждение о том, что иностранный покупатель может просто неограниченно долго держать земельный участок незастроенным, слишком общее. Кроме того, не каждая недвижимость, предлагаемая в качестве „земли“, фактически является землей под застройку. В земельном реестре (тапу), обозначенном как Тарла, что означает сельскохозяйственная земля, ничего не говорится о том, разрешено ли строительство и в каком объеме.

6. Обязательна ли государственная оценка недвижимости?

Для сделок с участием иностранных сторон требуется официальная оценка или установленная законом процедура оценки.

Начиная с декабря 2024 года, для подобных транзакций, помимо прочих методов, используется Tutar Tespit Belgesi (TTB). Однако точная форма зависит от типа транзакции. Поэтому перед подачей заявления рекомендуется уточнить, какие документы требуются ответственному налоговому органу (Tapu Müdürlüğü).

Источник: TKGM — Yabancılar Daire Başkanlığı, Часто задаваемые вопросы (TTB)

7. Означает ли покупка недвижимости автоматическое получение вида на жительство?

Нет. Право собственности на недвижимость и право на проживание — это две разные области права. Любой, кто желает подать заявку на краткосрочный вид на жительство на основании права собственности на недвижимость, должен владеть недвижимостью, пригодной для проживания, и в целом использовать ее для проживания.

Источник: Göç İdaresi Başkanlığı — İkamet izni çeşitleri · портал eIkamet

Открыты ли снова районы Махмутлар, Кестель и другие?

Здесь следует проявлять особую осторожность. Некоторые интернет-источники утверждают, что многие ранее закрытые районы будут полностью открыты в 2026 году.

Более подробная информация (см. отдельную статью): В Алании сняты ограничения по программе «Икамет»: что следует знать покупателям и арендаторам в 2026 году.

8. Каковы дополнительные расходы на покупку?

При стандартной сделке купли-продажи недвижимости регистрационный сбор обычно составляет четыре процента от заявленной стоимости сделки. По закону, с покупателя и продавца взимается по два процента. Однако на практике часто договариваются, что все сборы оплачивает покупатель. Поэтому распределение расходов должно быть четко указано в договоре.

Кроме того, помимо прочего, могут произойти следующие события:

9. Что следует учитывать владельцам при последующей продаже?

Многие покупатели начинают задумываться о налогах только тогда, когда уже нашли потенциального покупателя. Однако стратегию продажи следует продумывать с самого этапа приобретения.

Пятилетний период

Если частное лицо продает приобретенную за вознаграждение недвижимость в течение пяти лет, то полученный прирост капитала может облагаться налогом в Турции по схеме Değer Artışı Kazancı.

На 2026 год необлагаемый налогом прирост капитала составляет 150 000 турецких лир. Однако налогооблагаемый прирост капитала рассчитывается не просто как разница между двумя суммами в евро. При этом могут учитываться такие факторы, как документально подтвержденная цена покупки, допустимые расходы и предусмотренная законом индексация.

Источник: Гелир Идареси Башканлыгы (GİB) — Истисна-Тутари Дегер Артыши Казанджи

В Турции, если недвижимость находится во владении более пяти лет, прирост капитала, полученный от продажи, как правило, освобождается от подоходного налога. Однако действуют особые правила, если недвижимость покупается и продается неоднократно или в рамках предпринимательской деятельности. Поэтому правило пяти лет не следует применять ко всем бизнес-моделям без тщательного анализа.

Риск слишком низкого уровня Тапу (тапу).

Особенно распространенная проблема возникает, когда в свидетельстве о праве собственности (Тапу) при покупке указывается значительно заниженная стоимость. При последующей продаже на бумаге появляется необычно высокая прибыль. Кроме того, часто отсутствуют достоверные доказательства фактической уплаченной покупной цены.

Следовательно, фактическое движение платежей должно быть полностью задокументировано. Это включает, в частности:

10. Что применяется в случае ранее предоставленного освобождения от НДС?

При соблюдении определенных условий некоторые иностранные покупатели и граждане Турции, проживающие за границей, могут быть освобождены от уплаты турецкого НДС при первой покупке новостройки или коммерческого помещения.

Однако необходимо соблюдение ряда условий. В частности, это должна быть первая поставка, дающая право на льготный режим, покупная цена должна быть надлежащим образом внесена в Турцию в иностранной валюте, а покупатель не должен считаться резидентом Турции.

11. Что относится к немецким налогоплательщикам?

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Германией и Турцией в целом передает Турции право облагать налогом прибыль от турецкой недвижимости.

Для лиц, сохраняющих налоговое резидентство в Германии, доход может иметь значение при расчете немецкой налоговой ставки. Кроме того, прибыль определяется в соответствии с немецким налоговым законодательством, поэтому немецкий подход может отличаться от турецкого расчета. Следовательно, упрощенное утверждение „Через пять лет продажа освобождается от налога везде“ не является надежным.

Перед совершением сделки следует уточнить следующие вопросы:

Источник: Федеральное министерство финансов — Соглашение об избежании двойного налогообложения Турция • Подробно (собственный вклад): Налоговые льготы для немцев, покупающих недвижимость в Турции.

12. Краткосрочная аренда и правило 100 дней

Аренда на срок до 100 дней, как правило, считается туристической арендой и требует соответствующего разрешения.

Источник: Resmi Gazete — Yönetmelik: Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

Перед покупкой необходимо проверить следующее:

13. Что означает Kentsel Dönüşüm для владельцев?

Для старых зданий может оказаться актуальной турецкая концепция городского обновления Kentsel Dönüşüm.

Если здание официально классифицируется как объект высокого риска, решения о его дальнейшем развитии, как правило, могут приниматься абсолютным большинством голосов собственников. Таким образом, речь идет не просто о большинстве присутствующих, а о соответствующих долях в земле или совместной собственности.

Источник: Кенцель Дёнюшум Башканлыги — Закон № 6306

14. Новое 20-летнее освобождение от уплаты налогов на доходы, полученные за рубежом.

Закон № 7582, принятый в 2026 году, ввел значительные налоговые льготы для определенных лиц, ставших налоговыми резидентами Турции.

При определенных условиях доход, полученный за пределами Турции, может быть освобожден от турецкого подоходного налога на 20 лет. Для этого физическое лицо, как правило, не должно было быть резидентом Турции или иметь соответствующие налоговые обязательства в Турции в течение трех предшествующих календарных лет.

Источник: Гелир Идареси Башканлыги (GİB) — Закон № 7582 • Подробно (собственный вклад): 20 лет без уплаты налогов в Турции

Кроме того, необходимо получить официальное свидетельство об освобождении от налогов (İstisna Belgesi). Данное положение действует задним числом с 1 января 2026 года. Однако это не означает, что каждая немецкая пенсия, каждая зарплата, полученная за границей, и каждый доход от сдачи жилья в аренду за границей автоматически освобождаются от налогов. Скорее, необходимо проверить, помимо прочего, следующее:

Доход от деятельности, фактически осуществляемой на территории Турции, может, например, оцениваться иначе, чем чисто пассивный иностранный доход.

Налог на наследство в размере одного процента распространяется не на всех.

Упомянутый в законе налог на наследство в размере одного процента не является новым общим налогом на наследство для всех эмигрантов. Он применяется в первую очередь к наследству, полученному в льготный период, для лиц, отвечающих требованиям для получения новой налоговой льготы. Поэтому необходимо тщательно проверить соответствие личных прав требованиям заранее.

15. Ваш контрольный список перед покупкой недвижимости

Перед оформлением обязательного бронирования необходимо уточнить как минимум следующие моменты:

16. Источники и правовые основания

Данная информация основана на следующих официальных источниках правительства Турции и Германии, а также на законодательных актах. Поскольку нормативные акты и административная практика могут меняться, мы рекомендуем проверять актуальную информацию непосредственно в соответствующем органе власти перед совершением любой транзакции.