Türkiye'deki mülküm depreme dayanıklı mı? Tam kontrol
İnşa yılı, toprak tipi, İskan, DASK, Karot testleri ve bina analizleri - test deneyimimize dayanarak net bir şekilde açıklanmıştır. 4 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla.
Kaynaklar: 2018/2019 Türk Deprem Yapı Yönetmeliği, Yapı Denetimi Kanunu, AFAD — Decker Gayrimenkul tarafından derlenmiştir, 4 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla.
İster Türkiye'de depreme dayanıklı mülk Bir binanın durumu, yaşı, satın alma fiyatı, DASK sigorta poliçesi veya kısa bir incelemeyle belirlenemez. Modern bir şekilde yenilenmiş bir daire, bakımlı bir giriş ve geçerli bir tapu, binanın güçlü bir deprem sırasında nasıl davranacağı hakkında hiçbir şey söylemez. Aynı zamanda, her eski bina otomatik olarak güvensiz değildir.
Pratikte belirleyici faktör, çeşitli faktörlerin etkileşimidir: konumdaki deprem riski, zemin koşulları, binanın planlanması ve inşası, fiili inşaat, sonradan yapılan değişiklikler veya hasarlar ve taşıyıcı yapının mevcut durumu.
"Depreme dayanıklı" ifadesi aslında ne anlama geliyor?
Bu terim sıklıkla yanıltıcı bir şekilde kullanılmaktadır. Hiçbir saygın uzman, bir binanın her türlü depremde tamamen hasarsız kalacağını garanti edemez. Bu nedenle modern deprem yönetmelikleri farklı bir hedefi takip etmektedir: Binalar, varsayılan deprem yükleri altında belirli bir güvenlik seviyesine ulaşmalı ve özellikle çökme riskini azaltmaya odaklanmalıdır.
Türkiye'deki mevcut depreme dayanıklı yapı yönetmelikleri 18 Mart 2018'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmiştir. Bu yönetmelikler, diğer hususların yanı sıra, bölgenin deprem riskini ve yerel toprak koşullarını dikkate almaktadır. Ancak bu, 2019'dan sonra inşa edilen her binanın otomatik olarak güvenli olduğu veya her eski binanın otomatik olarak tehlikeli olduğu anlamına gelmez.
Deprem güvenlik kontrolü dört aşamada gerçekleştirilir.
Güvenilir bir değerlendirme tek bir noktadan çıkarılamaz. Aksine, tablo ancak birbirini tamamlayan dört seviyenin birleşiminden ortaya çıkar.
| Test aşaması | Neler araştırılıyor? | Kim kontrol edebilir? |
|---|---|---|
| 1. Konum | Deprem tehlikesi, toprak, eğim, yeraltı suyu | Emlakçı, jeolog, mühendis |
| 2. Belgeler | Yapı ruhsatı, İskan (kanal), yapısal analiz, zemin etüdü | Emlakçı, avukat, mühendis |
| 3. Bina | Yapı sistemi, bodrum, çatlaklar, değişiklikler, korozyon | İnşaat mühendisi |
| 4. Analiz | Malzeme örnekleri, takviye, hesaplama, genel yapı | Onaylı uzman kuruluş |
Decker Real Estate tarafından 4 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla derlenmiştir. Herhangi bir teknik veya yapısal değerlendirme yapılmamıştır.
1. Bölge tek başına karar vermez.
Birçok alıcı arayışına şu soruyla başlıyor: "Türkiye'nin hangi bölgesi depreme karşı güvenli?" Bu soru anlaşılabilir, ancak çok genel.
AFAD'ın resmi deprem tehlikesi haritası, çeşitli bölgelerdeki beklenen sismik aktiviteyi göstermektedir. Ancak AFAD, bunun bir tehlike haritası olduğunu ve belirli bir risk haritası olmadığını açıkça belirtmektedir. Gerçek riski değerlendirmek için binalar, nüfus, ekonomik varlıklar ve potansiyel hasar gibi ek hususların dikkate alınması gerekmektedir.
Bu nedenle, aynı sokaktaki iki bina önemli ölçüde farklı riskler taşıyabilir. Örneğin, bir tanesi elverişli zemin üzerine inşa edilmiş ve düzenli olarak yapılmış taşıyıcı bir yapıya sahip olabilir. Diğeri ise yumuşak veya dolgu zemin üzerine inşa edilmiş ve sonradan yapısal olarak değiştirilmiş olabilir.
Gayrimenkul acenteleri olarak deneyimimiz
Alıcılar genellikle şehrin veya bölgenin adına çok önem verirler. Ancak, mülk, arazi, bina ve yapının özel kombinasyonu, satın alma kararı için çok daha anlamlıdır. Bu nedenle, "Bu şehir güvenli" veya "Bu bölge tehlikeli" gibi genel ifadeler, bir mülk değerlendirmesi için yetersizdir.
2. Binanın altındaki zemin
Bir binanın altındaki zemin, depremde çok önemli bir rol oynar. Sismik dalgaların belirli bir bölgeyi ne kadar güçlü etkileyeceğini ve temelin nasıl davranacağını belirler.
yumuşak veya sert zemin, kaya veya gevşek katmanlar
yapay olarak yükseltilmiş alanlar ve çökme riski
Yeraltı suyu seviyesi ve toprak sıvılaşması riski
Eğim konumu, temel tipi ve tasarımı
Zemin ve temel araştırmaları, yeni binaların planlama sürecinin önemli bir parçasıdır. Mevcut düzenlemeler, diğer hususların yanı sıra, jeolojik koşulların, zemin ve kaya özelliklerinin, yeraltı suyunun ve yerel sismik aktivitenin araştırılmasını şart koşmaktadır.
Hangi belge önemli?
Özellikle şu konuda soru sorun: Zemin ve Temel Etüt Raporu. Almanca'da bu, zemin ve temel raporu veya jeoteknik inceleme anlamına gelir. Ancak, eski binalar için bu belge eksik, tamamlanmamış veya mal sahibinin kayıtlarında kolayca bulunamayabilir. Bu gibi durumlarda, belediye yapı arşivinde veya diğer ilgili yetkililerde dosyada olup olmadığı kontrol edilmelidir.
3. İnşa yılının tek başına neden yeterli olmadığı
İnşa yılı önemli bir göstergedir, ancak güvenliğin kesin bir kanıtı değildir. Türk deprem yönetmelikleri 1998, 2007 ve en son 2018 yıllarında olmak üzere birkaç kez revize edilmiştir. Bununla birlikte, bir binayı basitçe "1999 öncesi kötü" veya "1999 sonrası iyi" olarak sınıflandırmak doğru olmaz.
Bu sorular, belirtilen üretim yılından daha önemlidir.
Örneğin, bir bina 2020 yılında tamamlanmış olabilir, ancak planlama ve izin süreçleri birkaç yıl önce başlamış olabilir. Bu nedenle, sadece tamamlanma yılı değil, özellikle de tescil tarihi önemlidir. Yapı Ruhsatı, Yani, yapı ruhsatı incelenecektir.
1999 öncesi binalar
Eski bir bina otomatik olarak güvensiz değildir. Ancak, eski teknik düzenlemelere göre tasarlanmış olabilir ve daha sonra genişletilmiş bina denetim sisteminin bir parçası olmayabilir. Bu nedenle, bu tür yapılar için, özellikle yapısal dokümantasyon eksikse, zemin kat ticari olarak kullanılıyorsa, görünür değişiklikler yapılmışsa, nem veya korozyon varsa veya önceki hasar yeterince belgelenmemişse, özellikle kapsamlı bir inceleme yapılmasını öneriyoruz.
1999 ve 2011 yılları arasında inşa edilen binalar
Burada da her bir durum ayrı ayrı incelenmelidir. Bazı illerde, sistem ülke çapında uygulamaya konulmadan önce bile yapılandırılmış inşaat denetimi zaten mevcuttu.
2011 ve sonrasındaki binalar
Türk Yapı Denetimi Kanunu'nun uygulanması 1 Ocak 2011'den itibaren tüm illere yaygınlaştırılmıştır. Bu önemli ve olumlu bir gelişmedir. Ancak bu, her binada tüm planlama, malzeme ve inşaat hatalarının ortadan kalkacağı anlamına gelmez.
Mevcut düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonraki binalar
Planlama ve onay süreçleri tamamen 1 Ocak 2019'dan beri yürürlükte olan depreme dayanıklı bina yönetmeliklerine tabi olan binalar için daha modern planlama gereklilikleri geçerlidir. Bununla birlikte, inşaat kalitesi, onaylanmış projeye uygunluk, beton ve çelik kalitesi, inşaat denetimi, zemin koşulları ve sonradan yapılan değişiklikler önemini korumaktadır.
4. Bunlar, alıcıların talep etmesi gereken belgelerdir.
Satın almadan önce, sadece tapu kaydını (Tapu) kontrol etmek yeterli değildir. İlk teknik ve yapı yönetmeliği değerlendirmesi için ek belgeler de önemlidir.
1. Tapu — Tapu Sicil Belgesi
Tapu belgesi, kayıtlı sahibini, mülkiyet türünü, arazi ve bina bilgilerini ve birim tanımını gösterir. Ancak, depreme dayanıklılığın kanıtı değildir.
2. Yapı Ruhsatı — inşaat ruhsatı
Yapı ruhsatı, onay tarihi, bina tipi, proje katılımcıları, inşaat şirketi, planlanan kat sayısı ve onaylanan kullanım amacı hakkında bilgi sağlar. Yapı ruhsatının tarihi, inşaat yılına ilişkin sözlü bir açıklamadan genellikle daha bilgilendiricidir.
3. Yapı Kullanımı İzin Belgesi — İskan
İskan, oturma iznidir. Esasen, binanın kabul edildiği tarihte ilgili belgelere uygun olarak tamamlandığını ve kullanıma hazır olduğunu teyit eder. Binanın ilgili kısımları izin ve ilgili planlara uygun değilse oturma izni verilemez.
Bu nedenle deprem değerlendirmesi (İskan) önemlidir. Ancak bu, güncel bir deprem performans analizi değildir. Yayınlandığı tarihten bu yana bina değiştirilmiş, hasar görmüş, ihmal edilmiş, genişletilmiş, kısmen yıkılmış veya uygunsuz şekilde yeniden modellenmiş olabilir.
4. Onaylanmış mimari proje
Onaylanan proje, mevcut durumu orijinal durumla karşılaştırmaya yardımcı olur. Özellikle şu sorular önemlidir: Odalar birleştirildi mi, duvarlar kaldırıldı mı veya balkonlar kapatıldı mı? Zemin kat değiştirildi mi veya ek alanlar oluşturuldu mu? Kat sayısı ve kullanım amacı eşleşiyor mu? Her iç duvar taşıyıcı değildir; ancak, bir değişikliğin taşıyıcı yapıyı etkileyip etkilemediğini yalnızca yetkili bir profesyonel değerlendirebilir.
5. Statik Proje — Statik
Yapısal tasarım, binanın planlanan taşıyıcı yapısını (temel, kolonlar, kirişler, taşıyıcı duvarlar, tavanlar, donatı) ve kullanılan hesaplama yöntemlerini içerir. Yapı mühendisliği eğitimi almamış alıcılar için, yapısal tasarımı kendi başlarına değerlendirmek neredeyse imkansızdır. Bu nedenle, şüphe durumunda bir yapı mühendisi tarafından incelenmesi gerekir.
6. Zemin ve Temel Etüt Raporu
Zemin ve temel raporu, arazinin jeoteknik koşullarını ve bunun sonucunda ortaya çıkan planlama ve temel çalışmaları gereksinimlerini açıklamaktadır.
7. Yapı Denetim şirket belgeleri
Uygun şekilde denetlenen binalar için, inşaat denetimini hangi şirketin gerçekleştirdiği, verilerin bina ile eşleşip eşleşmediği ve test ve nihai dokümantasyonun mevcut olup olmadığı doğrulanmalıdır.
8. Önceki hasar veya güçlendirme raporları
Özellikle şu konuda soru sorun: Hasar Testi Raporu (Hasar değerlendirmesi) Güçlendirme Projesi (Takviye projesi), bir Deprem Performans Analizi (Deprem performans analizi), önceki hükümet sınıflandırmaları ve deprem sonrası onarımlar.
9. Kat Mülkiyeti Sahipleri Birliği Toplantı Tutanakları
Toplantı tutanaklarında sıklıkla çatlaklar, nem, beton hasarı, tadilat ihtiyacı, uzman görüşleri, güçlendirme önlemleri, değişikliklerle ilgili anlaşmazlıklar veya ortak alanlardaki hasarlar gibi konulara değinilir.
Gayrimenkul acenteleri olarak deneyimimiz
Birçok mal sahibi gerekli tüm belgeleri evinde bulundurmaz. Ancak bu, belgelerin mevcut olmadığı anlamına gelmez. Çoğu zaman, bu belgelerin mülk yönetim şirketinden (Belediye), bina arşivinden, inşaat şirketinden, Yapı Denetim şirketinden veya önceki mal sahibinden temin edilmesi gerekir.
Sorunlar ancak kimse bilgi sağlayamadığında, belgeler birbiriyle çeliştiğinde veya binanın görünür durumu onaylanmış projeye açıkça uymadığında ortaya çıkar.
5. DASK bir güvenlik sertifikası değildir.
DASK, yani Deprem Sigortası, Türkiye'de zorunlu deprem sigortasıdır. Belirlenen sınırlar dahilinde, depremden doğrudan kaynaklanan ve yangın, patlama, tsunami veya heyelan gibi olaylar sonucu oluşan binalardaki belirli maddi hasarları karşılar.
DASK ne yapar?
- Depremde binada meydana gelebilecek belirli hasarlara karşı mali koruma
- Zaten olması gereken zorunlu sigorta.
- Politika üzerinden hızlıca doğrulanabilir.
DASK'ın sağlamadığı şeyler
- statik analize dair hiçbir kanıt yok.
- mevcut yapısal analiz yok
- Tam piyasa değeri değil, arazi değeri değil.
- Ev eşyası hasarı yok, kira kaybı yok, dolaylı zarar yok.
6. Saha ziyareti sırasında neler gözlemlenebilir?
Bir inceleme, uzman raporunun yerini tutmaz. Bununla birlikte, daha yakından incelenmesi gereken bazı usulsüzlükler vardır.
Binanın tüm yapısına dikkat edin.
Alıcılar genellikle neredeyse yalnızca dairenin kendisine odaklanırlar. Ancak deprem güvenliği tüm binaya bağlıdır. Bu nedenle, bodrum katını, yer altı otoparkını, zemin katı, merdiven boşluğunu, yardımcı odaları, dış cepheyi, ortak alanlardaki kolonları ve kirişleri ve ayrıca mülkün bitişik kısımlarını da incelemelisiniz.
fark edilebilir çatlaklar
Çapraz çatlaklara, geniş veya tekrarlayan çatlaklara, kolon veya kirişlerdeki çatlaklara, yük taşıyıcı bileşenler arasındaki geçiş noktalarındaki çatlaklara ve yeni boyanmış alanlarda yeni görünen çatlaklara özellikle dikkat edilmelidir. Her çatlak yapısal olarak tehlikeli değildir; sıva ve oturma çatlakları zararsız olabilir. Ancak, bu ayrımı bir yapı mühendisi yapmalıdır.
Nem ve korozyon
Bodrum katlarında veya yer altı garajlarında sürekli nem, uzun vadede hasara yol açabilir. Belirgin belirtiler arasında betonun dökülmesi, açıkta kalan çelik, paslanan donatı, kolonların etrafında önemli nem ve tekrarlayan su sızıntısı yer alır.
Zemin kattaki değişiklikler
Zemin katta geniş perakende alanları, açık cepheler, restoranlar, süpermarketler, atölyeler veya karma ticari birimler bulunuyorsa özellikle dikkat edilmelidir. Ticari kullanım otomatik olarak sorun teşkil etmez. Ancak, duvarların, kolonların veya diğer taşıyıcı yapısal elemanların değiştirilip değiştirilmediği ve onaylanmış herhangi bir tadilat projesinin olup olmadığı açıklığa kavuşturulmalıdır.
Sonraki çatı katları veya eklentiler
Ek katlar, kapalı teraslar veya büyük eklentiler binanın taşıma kapasitesini değiştirebilir. Bu nedenle, bu unsurların orijinal planlara dahil edilip edilmediğinin ve bir Tadilat Ruhsatı Yapısal analizin uygun şekilde ayarlanıp ayarlanmadığı ve değişikliklerin profesyonelce yapılıp yapılmadığı konusunda değerlendirme yapıldı.
7. Yeni tadilat görmüş bir daire neden yanıltıcı olabilir?
Kaliteli bir tadilat genellikle sadece zeminleri, banyoları, mutfakları, pencereleri, kapıları, aydınlatmayı ve duvar yüzeylerini kapsar. Dolayısıyla, temel, destekler, kirişler veya donatı çeliğinin durumu hakkında hiçbir şey söylemez.
Ev gezileri sırasında sıkça yapılan bir hata, alıcıların gösterişli bir şekilde yenilenmiş bir daireyi teknik olarak modernize edilmiş bir bina ile eşdeğer tutmasıdır. Dairenin içi tamamen yenilenmiş olabilir, ancak binanın kendisi birkaç on yıllık olabilir, bodrum katında nem sorunları olabilir, güncel teknik dokümanlar eksik olabilir, ortak alanlar onarıma ihtiyaç duyabilir ve önceki yenilemeler belgelenmemiş olabilir.
Sadece daireyi satın almıyorsunuz. Aynı zamanda tüm binanın bir hissesini de ediniyorsunuz.
8. Karot testi: Beton bir numune bize gerçekten ne anlatıyor?
Dönem Havuç Testi Türkiye'de "Karot" genellikle bina denetimi için genel bir terim olarak kullanılır. Karot denetimi sırasında betonarme bileşenlerden karot örnekleri alınır ve bu örnekler betonun mevcut dayanımı hakkında bilgi sağlayabilir.
Ancak, anlamlı bir bina analizi sadece betonu dikkate almaz. Test yöntemine bağlı olarak, bina geometrisinin kaydedilmesi, kolon ve kirişlerin incelenmesi, donatının belirlenmesi, donatı çeliğinin değerlendirilmesi, inşaat sahasının araştırılması, mevcut hasarın analiz edilmesi, yapısal tasarımla karşılaştırılması ve tüm yapının bilgisayar ortamında değerlendirilmesi de gerekebilir.
Dolayısıyla, riskli binaları belirlemeye yönelik resmi kurallar, yalnızca malzeme örneklerini değil, aynı zamanda diğer hususların yanı sıra, donatıyı, bina yapısını ve zemin sınıflandırmasını da içermektedir. Sonuç olarak, tek bir beton örneği, binanın tamamının depreme dayanıklı olup olmadığı sorusuna otomatik olarak cevap vermez.
9. Özel ön inceleme mi yoksa resmi risk değerlendirmesi mi?
Bu iki yaklaşım birbirine karıştırılmamalıdır.
Bir gayrimenkul satın almadan önce, bağımsız bir inşaat mühendisi, belgeleri incelemek, binayı denetlemek, göze çarpan düzensizlikleri değerlendirmek ve daha fazla incelemeye ihtiyaç olup olmadığını belirlemek üzere görevlendirilebilir. Bu, resmi işlemleri hemen başlatmadan satın alma riskinin daha iyi değerlendirilmesini sağlar.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli bina olarak resmi olarak nitelendirilmek, bağlayıcı olmayan satın alma tavsiyesinden farklıdır. Bu durum, resmi kayıt, mal sahiplerinin bilgilendirilmesi, itiraz prosedürü ve iyileştirme, tahliye veya yıkım işlemlerine yol açabilir.
Ayrıntılı bir şekilde Deprem Performans Analizi Yapının davranışı, teknik özellikler ve hesaplamalı değerlendirme esas alınarak incelenir. Mevcut binalar için, Türkiye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hem 2018 Deprem Yapı Yönetmeliği'ne hem de 6306 sayılı Kanun kapsamındaki prosedürlere atıfta bulunur. Bu nedenle, herhangi bir resmi işleme başlamadan önce, mal sahipleri teknik ve hukuki sonuçların farkında olmalı ve gerekirse uzman görüşü almalıdır.
10. Dört pratik vaka çalışması
Aşağıdaki anonimleştirilmiş vaka çalışmaları, gayrimenkul incelemeleri ve danışmanlık hizmetlerinden kaynaklanan tipik durumları özetlemektedir. Bunlar örnek teşkil eder ve belirli bir binanın incelenmesinin yerini tutmaz.
Lüks bir şekilde yenilenmiş daire
Bir alıcı, yaklaşık 25 yıllık çok katlı bir binada tamamen yenilenmiş bir daireyle ilgileniyor: yeni zemin döşemesi, yüksek kaliteli mutfak, modern banyolar, yeni pencereler ve çekici mobilyalar. Ancak, binanın tamamını gezerken, zemin kattaki birkaç ticari alanın birleştirilerek büyük bir mağaza alanı oluşturulduğu ortaya çıkıyor. Satıcı onaylı tadilat belgelerini sağlayamıyor ve yer altı otoparkında nemli lekeler görülüyor.
Değerlendirmemiz: Dairenin tadilatı, teknik değerlendirme açısından ikincil öneme sahiptir. Satın alma kararı verilmeden önce, zemin katın onaylı projeye uygun olarak değiştirilip değiştirilmediği, Tadilat Ruhsatı (bir tür nem bariyeri) olup olmadığı, taşıyıcı yapı elemanlarının etkilenip etkilenmediği ve nemin nereden geldiği açıklığa kavuşturulmalıdır.
Sonuç: Alıcı, sözleşmeyi erken iptal etmemeli, ancak sadece dairenin güzelliği nedeniyle de satın alma yapmamalıdır. Teknik ve dokümantasyon açısından tüm sorunlar açıklığa kavuşturulmalıdır.
Sözde güvenli yeni bina
Bir daire, "en son deprem yönetmeliklerine göre inşa edilmiş yeni bina" olarak ilan ediliyor. Bina 2021 yılında tamamlanmış. Ancak belgelerin incelenmesi, orijinal inşaat ruhsatı ve planlarının daha önceki bir döneme ait olduğunu ortaya koyuyor.
Değerlendirmemiz: "Yapım yılı 2021" ifadesi yeterli değildir. Aşağıdakilerin kontrol edilmesi gerekmektedir: Yapı Ruhsatı tarihi, yapı tasarımının tarihi ve içeriği, uygulanan deprem yönetmelikleri, Yapı Denetim belgeleri, İskan ve inşaat aşamasındaki proje değişiklikleri.
Sonuç: Yeni bir tamamlanma tarihi olumlu bir gelişmedir, ancak bu, binanın 2019'dan beri yürürlükte olan yönetmeliğe tamamen uygun olarak planlandığını otomatik olarak kanıtlamaz.
İyi korunmuş eski bina
Bir apartman dairesi, 1990'lardan kalma bir binada yer almaktadır. Mülk iyi bakımlı görünmektedir; mal sahipleri derneği düzenli olarak yatırım yapmış ve önceki teknik inceleme raporunu, onarım raporlarını, belgelenmiş beton restorasyonunu, toplantı tutanaklarını ve onaylanmış önlemlerin belgelerini sağlayabilir. Bir yapı mühendisi, ön inceleme sırasında hemen göze çarpan kritik bir sorun bulmamış ancak bazı ek araştırmalar önermiştir.
Değerlendirmemiz: İleri yaş tek başına dışlanma için otomatik bir neden değildir. Olumlu yönler arasında şeffaf bir mülk sahipleri derneği, anlaşılır dokümantasyon, düzenli bakım ve teknik denetimlere açıklık yer almaktadır.
Sonuç: Bazı durumlarda, belgeleri eksik olan ve soruların cevapsız kaldığı yeni bir binaya kıyasla, eski ve iyi belgelenmiş bir bina daha güvenilir olabilir.
DASK ve İskan mevcuttur.
Satıcı hem geçerli bir DASK sigorta poliçesi hem de İskan (mal varlığı beyanı) sunmaktadır. Ancak dairede bir balkon kapatılmış, iki oda birleştirilmiş, bir duvar yıkılmış ve kalın doğal taş yüzeyler döşenmiştir. Satıcı, tüm değişikliklerin sorunsuz olduğunu belirtmektedir.
Değerlendirmemiz: DASK ve İskan önemli belgelerdir. Ancak, bunlar sonraki değişikliklerin onaylı veya yapısal olarak sağlam olduğunu kanıtlamaz. Kaldırılan duvarın taşıyıcı bir eleman olup olmadığı, dairenin onaylı planlardan sapma gösterip göstermediği, kapalı balkon için izin alınıp alınmadığı ve ek yüklerin dikkate alınıp alınmadığı doğrulanmalıdır.
Sonuç: Mevcut belgeler olumlu olsa da, binanın mevcut durumuyla ilgili tüm soruları yanıtlamıyor.
11. Alıcılar için kontrol listemiz
Ziyaretten önce
Tur sırasında
Rezervasyon veya depozito yatırmadan önce
Tapu transferinden önce
12. İlk yönlendirme için trafik ışığı değerlendirmesi
Eksiksiz ve tutarlı dokümantasyon, İskan (mülkiyet belgesi) mevcut, onaylı ve fiili durum eşleşmesi, doğrulanabilir inşaat denetimi, bakımlı ortak alanlar, belgelenmiş bakım, şeffaf mülk yönetimi, satıcı teknik incelemeye izin veriyor.
Eksik dokümantasyona sahip eski bir mülk, küçük görünür çatlaklar, raporlanmamış önceki onarımlar, kapalı balkonlar, değiştirilmiş oda düzeni, bodrumda nem, anlaşılmaz tadilatlar, inşa yılıyla ilgili çelişkili bilgiler.
Hasarlı kolonlar veya kirişler, açıkta kalan ve ağır derecede korozyona uğramış donatı, zemin kattaki yapı bileşenlerinin belgelendirilmeden kaldırılması, bilinen ciddi hasarın onarımının kanıtlanmaması, izinsiz olarak inşa edilen ek katlar, ortak alanların denetiminin reddedilmesi, teknik denetimin reddedilmesi, çelişkili belgeler
13. Biz emlakçılar olarak neleri kontrol edebiliriz ve neleri edemeyiz.
Ne yapabiliriz?
- Satıcıdan gerekli belgeleri isteyin.
- Tapu ve nesne verilerinin eşleştirilmesi
- Yapım yılı ve onay tarihleri hakkında soru sorun.
- İskan ve DASK kontrolü
- Belirgin sapmaları belgeleyin.
- Bina yönetimine ve mülk sahipleri derneğine sorular sorun.
- Teknik anormallikleri özetleyin.
- bağımsız bir inşaat mühendisini koordine edin
- Araştırma bulgularını satın alma kararına dahil edin.
Bir emlakçının yapamayacağı şeyler
Bir emlakçı, gerekli teknik yeterliliklere ve sertifikalara sahip olmadığı sürece yasal olarak bağlayıcı bir yapısal değerlendirme yapamaz. Bu nedenle, güvenilir bir şekilde herhangi bir söz veremeyiz.
- „"Bu binanın depreme dayanıklı olduğu garantilidir."“
- „"Bu çatlak tamamen zararsızdır."“
- „"Karot testi gerekli değildir."“
- „"Bina belirli bir büyüklükteki depreme dayanabilir."“
Kaynaklar ve daha fazla okuma önerisi
- AFAD — Türkiye Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı, resmi deprem tehlikesi haritası (afad.gov.tr)
- Türk Deprem Yapı Yönetmeliği — 18.03.2018 tarihinde yayınlandı, 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli.
- Yapı Denetimi Yasası — 01.01.2011 tarihinden itibaren ülke çapında uygulama
- 6306 Sayılı Kanun — Riskli binaların belirlenmesine yönelik prosedür, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (csb.gov.tr)
- DASK — Zorunlu Deprem Sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası (dask.gov.tr)
Sonraki adımınız
Türkiye'de gayrimenkul satın almak veya mevcut gayrimenkulünüzün incelenmesini mi planlıyorsunuz? Decker Gayrimenkul, ilgili belgeleri talep ederek ve bağımsız uzmanları koordine ederek yapılandırılmış bir ön inceleme ile size destek olur. Yapısal incelemenin yerini almıyoruz. Ancak, satın almadan önce önemli soruların sorulmasını ve tespit edilebilir risklerin gözden kaçırılmamasını sağlıyoruz.
Decker Emlak · Yetki Belgesi No 3506573 · İzmir / Alanya · info@decker-realestate.com
Sıkça Sorulan Sorular
Hayır. Yaş bir risk göstergesidir, ancak kesin bir yargı değildir. Planlama, inşaat, toprak koşulları, bakım, yenilemeler ve mevcut durum çok önemlidir. Bununla birlikte, özellikle eski binalar için daha kapsamlı bir teknik inceleme yapılması tavsiye edilir.
Hayır. 1 Ocak 2019'dan beri yürürlükte olan yönetmelik, planlama ve inşaat için daha modern gereksinimler belirlemektedir. Bununla birlikte, uygulama hataları, malzeme kusurları, yetkisiz değişiklikler veya sonradan oluşan hasarlar yine de meydana gelebilir.
Hayır. İskan, kullanım ve tamamlanmayı belgeleyen önemli bir dokümandır. Ancak, güncel bir deprem performansı analizi değildir ve sonraki değişiklikler veya hasarlar hakkında hiçbir şey söylemez.
Hayır. DASK, belirli türdeki maddi deprem hasarlarına karşı bir sigorta poliçesidir, teknik bir güvenlik değerlendirmesi değildir. Bu nedenle, bina denetimlerinin veya inşaat belgelerinin incelenmesinin yerini almaz.
Otomatik olarak değil. Beton örnekleri önemli bilgiler sağlasa da, kapsamlı bir değerlendirme aynı zamanda donatı, yük taşıyıcı yapı, zemin, bina hasarı ve yapısal hesaplamaları da içerir.
Bir dairenin iç kısmı incelenebilir. Ancak deprem güvenliği açısından, tüm binanın taşıyıcı yapısı çok önemlidir. Beşinci kattaki bir daire, diğer katlardan bağımsız bir yapısal bütünlüğe sahip değildir.
Genel bir cevap vermek mümkün değil, çünkü binanın genel tasarımı çok önemli. Ancak, özellikle açık veya sonradan değiştirilmiş zemin katlar profesyonel bir şekilde incelenmelidir.
Bu soruya da genel geçer bir cevap verilemez. Bina hareketinin algılanması katlara göre değişebilir. Ancak güvenlik, tüm destekleyici yapıya bağlıdır.
Mutlaka öyle olmak zorunda değil. Eski binalar da sağlam, bakımlı ve teknik olarak denetlenmiş olabilir. Aynı zamanda, yeni bir bina kapsamlı bir dokümantasyon ve kalite kontrolü yapılmadan satın alınmamalıdır.
Öncelikle Yapı Ruhsatı ve İskan'ı inceleyin. İnşaat yılı hakkındaki sözlü beyandan ziyade ruhsat tarihi daha güvenilirdir. Ardından, yapısal hesaplamaları, zemin raporlarını ve varsa hasar raporlarını edinin.
Sonuç: Sadece daireyi değil, tüm binayı kontrol edin.
"Türkiye'deki mülküm depreme dayanıklı mı?" sorusuna sadece inşa yılına bakarak veya basit bir evet/hayır cevabıyla yanıt verilemez. Sorumlu bir değerlendirme, konum, toprak koşulları, izinler, yapı mühendisliği planları, inşaat denetimi, binanın mevcut durumu, sonradan yapılan tadilatlar, önceki hasarlar ve mal sahipleri derneğinin kalitesini dikkate alır. Amaç, genel bir korku yaratmak değil, objektif, belgelenmiş ve profesyonelce desteklenen bir satın alma kararı vermektir.
Tartışmaya Katıl