Ist meine Immobilie in der Türkei erdbebensicher? Der vollständige Check
Baujahr, Boden, İskan, DASK, Karot-Test und Gebäudeanalyse — verständlich erklärt aus unserer Prüfpraxis. Stand: 4. August 2026.
Quellen: Türkische Erdbebenbauverordnung 2018/2019, Bauüberwachungsgesetz, AFAD — Zusammenstellung Decker Real Estate, Stand 04.08.2026
Ob eine Immobilie in der Türkei erdbebensicher ist, lässt sich weder am Baujahr noch am Kaufpreis, an einer DASK-Police oder an einer kurzen Besichtigung ablesen. Eine modern renovierte Wohnung, ein gepflegter Hauseingang und ein gültiges Tapu sagen nämlich nichts darüber aus, wie sich das Gebäude bei einem starken Erdbeben verhalten würde. Gleichzeitig ist auch nicht jedes ältere Gebäude automatisch unsicher.
In der Praxis entscheidet vielmehr das Zusammenspiel mehrerer Faktoren: die Erdbebengefährdung am Standort, die Bodenbeschaffenheit, die Planung und Konstruktion des Gebäudes, die tatsächliche Bauausführung, spätere Umbauten oder Beschädigungen sowie der heutige Zustand des Tragwerks.
Was bedeutet „erdbebensicher“ überhaupt?
Der Begriff wird häufig missverständlich verwendet. Kein seriöser Fachmann kann nämlich garantieren, dass ein Gebäude bei jedem denkbaren Erdbeben vollständig unbeschädigt bleibt. Moderne Erdbebenvorschriften verfolgen deshalb ein anderes Ziel: Gebäude sollen bei den zugrunde gelegten Erdbebeneinwirkungen ein bestimmtes Sicherheitsniveau erreichen, wobei insbesondere das Einsturzrisiko reduziert wird.
Die derzeitige türkische Erdbebenbauverordnung wurde am 18. März 2018 veröffentlicht und trat am 1. Januar 2019 in Kraft. Sie berücksichtigt unter anderem die Erdbebengefährdung des Standorts und die örtlichen Bodenverhältnisse. Daraus folgt allerdings nicht, dass jedes Gebäude ab 2019 automatisch sicher und jedes ältere Gebäude automatisch gefährlich ist.
Der Erdbebensicherheits-Check in vier Stufen
Eine seriöse Einschätzung entsteht nicht durch einen einzelnen Punkt. Vielmehr ergibt sich das Bild erst aus der Kombination von vier Ebenen, die aufeinander aufbauen.
| Prüfstufe | Was wird untersucht? | Wer kann prüfen? |
|---|---|---|
| 1. Standort | Erdbebengefährdung, Boden, Hanglage, Grundwasser | Makler, Geologe, Ingenieur |
| 2. Dokumente | Baugenehmigung, İskan, Statik, Bodengutachten | Makler, Anwalt, Ingenieur |
| 3. Gebäude | Tragwerk, Keller, Risse, Umbauten, Korrosion | Bauingenieur |
| 4. Analyse | Materialproben, Bewehrung, Berechnung, Gesamttragwerk | Zugelassene Fachstelle |
Zusammenstellung Decker Real Estate, Stand 04.08.2026. Keine technische oder statische Beurteilung.
1. Die Region allein entscheidet nicht
Viele Käufer beginnen ihre Suche mit der Frage: „Welche Region in der Türkei ist erdbebensicher?“ Diese Frage ist verständlich, allerdings zu allgemein gestellt.
Die offizielle Erdbebengefahrenkarte der AFAD zeigt die zu erwartenden seismischen Einwirkungen in verschiedenen Gebieten. AFAD weist jedoch ausdrücklich darauf hin, dass es sich um eine Gefahrenkarte und nicht um eine konkrete Risikokarte handelt. Für die Beurteilung des tatsächlichen Risikos müssten nämlich zusätzlich Gebäude, Bevölkerung, wirtschaftliche Werte und mögliche Schäden berücksichtigt werden.
Deshalb können zwei Gebäude in derselben Straße ein deutlich unterschiedliches Risiko aufweisen. Das eine steht beispielsweise auf günstigem Baugrund und besitzt ein regelmäßig ausgeführtes Tragwerk. Das andere steht möglicherweise auf weichem oder aufgeschüttetem Boden und wurde nachträglich baulich verändert.
Unser Erfahrungswert als Makler
Käufer konzentrieren sich häufig stark auf den Namen der Stadt oder des Stadtteils. Für die Kaufentscheidung ist aber die konkrete Kombination aus Grundstück, Boden, Gebäude und Bauausführung wesentlich aussagekräftiger. Eine pauschale Aussage wie „Diese Stadt ist sicher“ oder „Diese Region ist gefährlich“ reicht für eine Immobilienprüfung folglich nicht aus.
2. Der Boden unter dem Gebäude
Der Baugrund spielt bei einem Erdbeben eine entscheidende Rolle. Er beeinflusst nämlich, wie stark sich Erdbebenwellen am konkreten Standort auswirken und wie sich das Fundament verhält.
weicher oder fester Boden, Fels oder lockere Schichten
künstlich aufgeschüttete Flächen und Setzungsgefahr
Grundwasserstand und Gefahr einer Bodenverflüssigung
Hanglage sowie Art und Ausführung des Fundaments
Für neue Gebäude sind Boden- und Fundamentuntersuchungen ein wichtiger Bestandteil der Planung. Die geltenden Vorgaben sehen dabei unter anderem die Untersuchung der geologischen Verhältnisse, der Boden- und Felseigenschaften, des Grundwassers und der örtlichen Erdbebeneinwirkungen vor.
Welches Dokument ist wichtig?
Fragen Sie gezielt nach dem Zemin ve Temel Etüt Raporu. Auf Deutsch handelt es sich um das Boden- und Fundamentgutachten beziehungsweise die geotechnische Untersuchung. Bei einem älteren Gebäude kann dieses Dokument allerdings fehlen, unvollständig sein oder sich nicht ohne Weiteres in den Unterlagen des Eigentümers befinden. Dann sollte geprüft werden, ob es im Bauarchiv der Gemeinde oder bei anderen zuständigen Stellen vorliegt.
3. Warum das Baujahr allein nicht genügt
Das Baujahr ist ein wichtiger Anhaltspunkt, aber kein abschließender Sicherheitsnachweis. Die türkischen Erdbebenvorschriften wurden mehrfach überarbeitet, unter anderem 1998, 2007 und zuletzt 2018. Trotzdem sollte man ein Gebäude nicht schlicht in „vor 1999 schlecht“ und „nach 1999 gut“ einteilen.
Diese Fragen sind wichtiger als das angegebene Baujahr
Ein Gebäude kann beispielsweise 2020 fertiggestellt worden sein, obwohl Planung und Genehmigung bereits mehrere Jahre zuvor begonnen haben. Deshalb sollte nicht nur das Fertigstellungsjahr, sondern insbesondere das Datum der Yapı Ruhsatı, also der Baugenehmigung, geprüft werden.
Gebäude vor 1999
Ein älteres Gebäude ist nicht automatisch unsicher. Es wurde jedoch auf Grundlage älterer technischer Regeln geplant und war möglicherweise noch nicht Bestandteil des später erweiterten Bauüberwachungssystems. Bei solchen Objekten empfehlen wir daher eine besonders sorgfältige Prüfung, insbesondere wenn statische Unterlagen fehlen, das Erdgeschoss gewerblich genutzt wird, sichtbare Veränderungen vorgenommen wurden, Feuchtigkeit oder Korrosion auftritt oder frühere Schäden nicht nachvollziehbar dokumentiert sind.
Gebäude zwischen 1999 und 2011
Auch hier muss der Einzelfall geprüft werden. In einigen Provinzen bestand nämlich bereits eine strukturierte Bauüberwachung, bevor das System später landesweit eingeführt wurde.
Gebäude ab 2011
Die Anwendung des türkischen Bauüberwachungsgesetzes wurde zum 1. Januar 2011 auf alle Provinzen ausgeweitet. Das ist ein wichtiges positives Merkmal. Allerdings bedeutet es nicht, dass bei jedem Gebäude sämtliche Planungs-, Material- und Ausführungsfehler ausgeschlossen sind.
Gebäude nach Inkrafttreten der aktuellen Verordnung
Bei Gebäuden, deren Planung und Genehmigung vollständig unter die seit dem 1. Januar 2019 geltende Erdbebenbauverordnung fallen, bestehen modernere planerische Anforderungen. Dennoch bleiben Qualität der Bauausführung, Übereinstimmung mit dem genehmigten Projekt, Beton- und Stahlqualität, Bauüberwachung, Bodenverhältnisse sowie nachträgliche Veränderungen relevant.
4. Diese Unterlagen sollten Käufer verlangen
Vor dem Kauf sollte nicht nur das Tapu geprüft werden. Für eine technische und baurechtliche Ersteinschätzung sind zusätzlich weitere Unterlagen wichtig.
1. Tapu — Grundbuchurkunde
Das Tapu zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Art des Eigentums, Grundstücks- und Gebäudedaten sowie die Bezeichnung der Einheit. Es ist jedoch kein Nachweis der Erdbebensicherheit.
2. Yapı Ruhsatı — Baugenehmigung
Die Baugenehmigung gibt Hinweise auf Genehmigungsdatum, Gebäudetyp, Projektbeteiligte, Bauunternehmen, vorgesehene Geschosszahl und genehmigte Nutzung. Das Datum der Baugenehmigung ist dabei häufig aussagekräftiger als eine mündliche Angabe zum Baujahr.
3. Yapı Kullanma İzin Belgesi — İskan
Das İskan ist die Nutzungs- beziehungsweise Bezugsfreigabe. Es bestätigt grundsätzlich, dass das Gebäude zum Zeitpunkt der Abnahme entsprechend den maßgeblichen Unterlagen fertiggestellt und nutzbar war. Eine Nutzungsgenehmigung kann nämlich nicht erteilt werden, wenn relevante Gebäudeteile nicht mit der Genehmigung und den zugehörigen Projekten übereinstimmen.
Ein İskan ist deshalb wichtig. Es ist allerdings keine aktuelle Erdbeben-Performanceanalyse. Seit der Erteilung kann das Gebäude verändert, beschädigt, vernachlässigt, erweitert, teilweise entkernt oder unsachgemäß umgebaut worden sein.
4. Genehmigtes Architekturprojekt
Das genehmigte Projekt hilft, die vorhandene Situation mit dem ursprünglichen Zustand zu vergleichen. Besonders wichtig sind folgende Fragen: Wurden Räume zusammengelegt, Wände entfernt oder Balkone geschlossen? Wurde das Erdgeschoss verändert oder wurden zusätzliche Flächen geschaffen? Stimmen Geschosszahl und Nutzung überein? Nicht jede Innenwand ist tragend — ob eine Änderung das Tragwerk beeinflusst, darf jedoch nur ein Fachmann beurteilen.
5. Statisches Projekt — Statik
Das statische Projekt enthält die geplante Tragstruktur des Gebäudes, beispielsweise Fundamente, Stützen, Träger, tragende Wände, Decken, Bewehrung und die verwendeten Berechnungsgrundlagen. Für Käufer ohne bautechnische Ausbildung ist eine Statik kaum selbst bewertbar. Bei Zweifeln sollte sie folglich einem Bauingenieur vorgelegt werden.
6. Zemin ve Temel Etüt Raporu
Das Boden- und Fundamentgutachten beschreibt die geotechnischen Bedingungen des Grundstücks und die daraus abgeleiteten Anforderungen an Planung und Gründung.
7. Unterlagen der Yapı Denetim Firma
Bei entsprechend überwachten Gebäuden sollte nachvollzogen werden, welches Unternehmen die Bauüberwachung durchgeführt hat, ob die Daten zum Gebäude passen und ob Prüf- sowie Abschlussunterlagen vorliegen.
8. Frühere Schadens- oder Verstärkungsberichte
Fragen Sie gezielt nach dem Hasar Tespit Raporu (Schadensfeststellung), dem Güçlendirme Projesi (Verstärkungsprojekt), einer Deprem Performans Analizi (Erdbeben-Performanceanalyse), früheren behördlichen Einstufungen sowie Reparaturen nach Erdbeben.
9. Protokolle der Eigentümergemeinschaft
In den Versammlungsprotokollen finden sich häufig Hinweise auf Risse, Feuchtigkeit, Betonschäden, Sanierungsbedarf, Gutachten, Verstärkungsmaßnahmen, Streit über Umbauten oder Schäden an Gemeinschaftsflächen.
Unser Erfahrungswert als Makler
Viele Eigentümer besitzen nicht alle Unterlagen zu Hause. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die Dokumente nicht existieren. Häufig müssen sie bei der Haus- oder Siteverwaltung, der Belediye, im Bauarchiv, beim Bauunternehmen, bei der Yapı-Denetim-Firma oder beim früheren Eigentümer recherchiert werden.
Problematisch wird es erst, wenn niemand Angaben machen kann, Dokumente einander widersprechen oder der sichtbare Gebäudezustand offensichtlich nicht mit dem genehmigten Projekt übereinstimmt.
5. DASK ist kein Sicherheitszertifikat
Die DASK beziehungsweise Zorunlu Deprem Sigortası ist die obligatorische türkische Erdbebenversicherung. Sie deckt innerhalb der vereinbarten Grenzen bestimmte materielle Gebäudeschäden ab, die unmittelbar durch ein Erdbeben sowie daraus resultierende Ereignisse wie Brand, Explosion, Tsunami oder Erdrutsch entstehen.
Was DASK leistet
- finanzielle Absicherung bestimmter Erdbebenschäden am Gebäude
- Pflichtversicherung, die ohnehin vorliegen sollte
- schnell prüfbar über die Police
Was DASK nicht leistet
- kein Nachweis einer statischen Untersuchung
- keine aktuelle Tragwerksprüfung
- kein voller Marktwert, kein Grundstückswert
- kein Hausrat, keine Mietausfälle, keine indirekten Schäden
6. Was kann man bei einer Besichtigung erkennen?
Eine Besichtigung ersetzt kein Gutachten. Dennoch gibt es Auffälligkeiten, die genauer untersucht werden sollten.
Achten Sie auf den gesamten Baukörper
Käufer betrachten oft fast ausschließlich die Wohnung. Für die Erdbebensicherheit ist jedoch das gesamte Gebäude relevant. Besichtigen Sie deshalb möglichst auch Kellergeschoss, Tiefgarage, Erdgeschoss, Treppenhaus, Technikräume, Außenfassade, Stützen und Träger in Gemeinschaftsflächen sowie angrenzende Grundstücksbereiche.
Auffällige Risse
Besonders beachtet werden sollten diagonale Risse, breite oder wiederkehrende Risse, Risse an Stützen oder Trägern, Risse an Übergängen zwischen tragenden Bauteilen sowie frisch überstrichene Stellen mit erneut sichtbaren Rissen. Nicht jeder Riss ist statisch gefährlich — Putz- und Setzrisse können harmlos sein. Die Unterscheidung sollte allerdings ein Bauingenieur vornehmen.
Feuchtigkeit und Korrosion
Dauerhafte Feuchtigkeit im Keller oder in der Tiefgarage kann langfristig zu Schäden führen. Auffällig sind abplatzender Beton, freiliegender Stahl, rostende Bewehrung, starke Feuchtigkeit an Stützen und wiederkehrende Wassereinbrüche.
Veränderungen im Erdgeschoss
Besondere Aufmerksamkeit ist sinnvoll, wenn sich im Erdgeschoss große Ladenflächen, weit geöffnete Fassaden, Restaurants, Supermärkte, Werkstätten oder zusammengelegte Gewerbeeinheiten befinden. Die gewerbliche Nutzung ist dabei nicht automatisch problematisch. Es sollte jedoch geklärt werden, ob Wände, Stützen oder andere tragende Bauteile verändert wurden und ob genehmigte Umbauprojekte vorliegen.
Nachträgliche Dachgeschosse oder Anbauten
Zusätzliche Geschosse, geschlossene Terrassen oder schwere Anbauten können die Lasten des Gebäudes verändern. Zu prüfen ist daher, ob diese Teile im ursprünglichen Projekt vorgesehen waren, ob eine Tadilat Ruhsatı erteilt wurde, ob die Statik entsprechend angepasst und die Veränderung fachgerecht ausgeführt wurde.
7. Warum eine frisch renovierte Wohnung täuschen kann
Eine hochwertige Renovierung betrifft häufig nur Böden, Badezimmer, Küche, Fenster, Türen, Beleuchtung und Wandoberflächen. Sie sagt folglich nichts über den Zustand von Fundament, Stützen, Trägern oder Bewehrungsstahl aus.
Ein häufiger Fehler bei Besichtigungen besteht darin, dass Käufer eine aufwendig renovierte Wohnung mit einem technisch modernisierten Gebäude gleichsetzen. Eine Wohnung kann innen vollständig erneuert sein, während das Gebäude mehrere Jahrzehnte alt ist, der Keller Feuchtigkeitsprobleme hat, keine aktuellen technischen Unterlagen vorliegen, Gemeinschaftsbereiche sanierungsbedürftig sind und frühere Umbauten nicht dokumentiert wurden.
Kaufen Sie nicht nur die Wohnung. Sie erwerben immer auch einen Anteil am gesamten Gebäude.
8. Karot-Test: Was sagt eine Betonprobe wirklich aus?
Der Begriff Karot Testi wird in der Türkei häufig als Sammelbegriff für eine Gebäudeprüfung verwendet. Bei einer Karot-Untersuchung werden Bohrkerne aus Betonbauteilen entnommen, die Hinweise auf die vorhandene Betonfestigkeit geben können.
Eine aussagekräftige Gebäudeanalyse betrachtet jedoch nicht nur den Beton. Je nach Prüfverfahren können zusätzlich die Erfassung der Gebäudegeometrie, die Untersuchung von Stützen und Trägern, die Feststellung der Bewehrung, die Beurteilung des Bewehrungsstahls, die Untersuchung des Baugrunds, die Analyse vorhandener Schäden, der Vergleich mit dem statischen Projekt sowie eine rechnerische Bewertung des Gesamttragwerks erforderlich sein.
Die offiziellen Regeln zur Feststellung riskanter Gebäude beziehen deshalb neben Materialproben unter anderem auch Bewehrung, Gebäudestruktur und Bodenklasse ein. Eine einzelne Betonprobe beantwortet folglich nicht automatisch die Frage, ob das gesamte Gebäude erdbebensicher ist.
9. Private Vorprüfung oder offizielles Risikoverfahren?
Diese beiden Vorgehensweisen sollten nicht verwechselt werden.
Vor einem Kauf kann ein unabhängiger Bauingenieur beauftragt werden, um Unterlagen zu prüfen, das Gebäude zu besichtigen, erkennbare Auffälligkeiten zu bewerten und weiteren Untersuchungsbedarf festzustellen. So lässt sich das Kaufrisiko besser einschätzen, ohne sofort ein behördliches Verfahren einzuleiten.
Eine formelle Feststellung als riskantes Gebäude nach dem Gesetz Nr. 6306 ist etwas anderes als eine unverbindliche Kaufberatung. Sie kann zur behördlichen Registrierung, zur Benachrichtigung der Eigentümer, zu einem Einspruchsverfahren sowie zu Sanierungs-, Räumungs- oder Abrissverfahren führen.
Eine ausführliche Deprem Performans Analizi untersucht das Verhalten des Gebäudes anhand der technischen Vorgaben und einer rechnerischen Bewertung. Das türkische Umwelt- und Städtebauministerium verweist für bestehende Gebäude sowohl auf die Erdbebenbauverordnung von 2018 als auch auf die Verfahren nach dem Gesetz Nr. 6306. Vor Einleitung eines offiziellen Verfahrens sollten Eigentümer daher die technischen und rechtlichen Folgen kennen und gegebenenfalls fachlichen Rat einholen.
10. Vier praxisnahe Fallbeispiele
Die folgenden anonymisierten Musterfälle fassen typische Situationen aus Besichtigungen und Immobilienberatungen zusammen. Sie dienen der Veranschaulichung und ersetzen keine Untersuchung eines konkreten Gebäudes.
Die luxuriös renovierte Wohnung
Ein Käufer interessiert sich für eine vollständig renovierte Wohnung in einem etwa 25 Jahre alten Mehrfamilienhaus: neue Böden, hochwertige Küche, moderne Badezimmer, neue Fenster, attraktive Möblierung. Bei der Besichtigung des Gesamtgebäudes fällt jedoch auf, dass im Erdgeschoss mehrere Gewerberäume zusammengelegt und eine große Ladenfront geöffnet wurde. Genehmigte Umbauunterlagen kann der Verkäufer nicht vorlegen, und in der Tiefgarage zeigen sich Feuchtigkeitsstellen.
Unsere Einschätzung: Die Renovierung der Wohnung ist für die technische Beurteilung zweitrangig. Vor einer Kaufentscheidung sollte geklärt werden, ob das Erdgeschoss entsprechend dem genehmigten Projekt verändert wurde, ob eine Tadilat Ruhsatı vorliegt, ob tragende Bauteile betroffen sind und woher die Feuchtigkeit stammt.
Ergebnis: Der Käufer sollte nicht vorschnell absagen, aber auch nicht allein wegen der schönen Wohnung kaufen. Die offenen Punkte müssen technisch und dokumentarisch geklärt werden.
Der vermeintlich sichere Neubau
Eine Wohnung wird als „Neubau nach neuesten Erdbebenvorschriften“ angeboten. Das Gebäude wurde 2021 fertiggestellt. Bei der Dokumentenprüfung zeigt sich allerdings, dass die ursprüngliche Baugenehmigung und Planung aus einer früheren Phase stammen.
Unsere Einschätzung: Die Angabe „Baujahr 2021“ genügt nicht. Geprüft werden sollten das Datum der Yapı Ruhsatı, Datum und Inhalt des statischen Projekts, die angewandte Erdbebenvorschrift, die Yapı-Denetim-Unterlagen, das İskan sowie eventuelle Projektänderungen während der Bauphase.
Ergebnis: Ein neuer Fertigstellungstermin ist positiv, beweist aber nicht automatisch, dass das Gebäude vollständig nach der seit 2019 geltenden Verordnung geplant wurde.
Das gepflegte ältere Gebäude
Eine Eigentumswohnung befindet sich in einem Gebäude aus den 1990er-Jahren. Das Objekt wirkt gepflegt, die Eigentümergemeinschaft hat regelmäßig investiert und kann eine frühere technische Untersuchung, Reparaturberichte, eine dokumentierte Betonsanierung, Versammlungsprotokolle und Unterlagen über genehmigte Maßnahmen vorlegen. Ein Bauingenieur stellt bei der Vorprüfung keine unmittelbar erkennbaren kritischen Auffälligkeiten fest, empfiehlt aber einzelne ergänzende Untersuchungen.
Unsere Einschätzung: Das höhere Alter allein ist kein automatischer Ausschlussgrund. Positiv sind die transparente Eigentümergemeinschaft, die nachvollziehbare Dokumentation, die regelmäßige Instandhaltung und die Offenheit gegenüber technischer Prüfung.
Ergebnis: Ein älteres, gut dokumentiertes Gebäude kann im Einzelfall vertrauenswürdiger sein als ein neueres Gebäude, bei dem Unterlagen fehlen und Fragen unbeantwortet bleiben.
DASK und İskan sind vorhanden
Der Verkäufer legt sowohl eine aktuelle DASK-Police als auch das İskan vor. In der Wohnung wurden allerdings ein Balkon geschlossen, zwei Räume zusammengelegt, eine Wand entfernt und schwere Natursteinflächen eingebaut. Alle Änderungen seien unproblematisch, erklärt der Verkäufer.
Unsere Einschätzung: DASK und İskan sind wichtige Dokumente. Sie beweisen jedoch nicht, dass später vorgenommene Veränderungen genehmigt oder statisch unbedenklich sind. Zu prüfen ist, ob es sich bei der entfernten Wand um ein tragendes Bauteil handelt, ob die Wohnung vom genehmigten Projekt abweicht, ob für den geschlossenen Balkon eine Genehmigung erteilt wurde und ob zusätzliche Lasten berücksichtigt wurden.
Ergebnis: Die vorhandenen Dokumente sind positiv, beantworten aber nicht sämtliche Fragen zum heutigen Gebäudezustand.
11. Unsere Checkliste für Käufer
Vor der Besichtigung
Während der Besichtigung
Vor einer Reservierung oder Anzahlung
Vor der Tapu-Übertragung
12. Ampelbewertung für die erste Orientierung
vollständige und widerspruchsfreie Unterlagen, İskan vorhanden, genehmigter und tatsächlicher Zustand stimmen überein, nachvollziehbare Bauüberwachung, gepflegte Gemeinschaftsbereiche, dokumentierte Instandhaltung, transparente Hausverwaltung, Verkäufer erlaubt technische Prüfung
ältere Immobilie ohne vollständige Unterlagen, kleinere sichtbare Risse, frühere Reparaturen ohne Bericht, geschlossene Balkone, veränderte Raumaufteilung, Feuchtigkeit im Keller, nicht nachvollziehbare Umbauten, widersprüchliche Angaben zum Baujahr
beschädigte Stützen oder Träger, freiliegende und stark korrodierte Bewehrung, entfernte Bauteile im Erdgeschoss ohne Unterlagen, bekannte schwere Schäden ohne Sanierungsnachweis, zusätzlich errichtete Geschosse ohne Genehmigung, verweigerte Besichtigung der Gemeinschaftsflächen, abgelehnte technische Prüfung, widersprüchliche Unterlagen
13. Was wir als Makler prüfen können — und was nicht
Was wir leisten können
- erforderliche Unterlagen beim Verkäufer anfordern
- Tapu- und Objektdaten abgleichen
- Baujahr und Genehmigungsdaten hinterfragen
- İskan und DASK kontrollieren
- erkennbare Abweichungen dokumentieren
- Fragen an Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft stellen
- technische Auffälligkeiten zusammenfassen
- einen unabhängigen Bauingenieur koordinieren
- Untersuchungsergebnisse in die Kaufentscheidung einbeziehen
Was ein Makler nicht leisten kann
Ein Immobilienmakler darf keine verbindliche statische Beurteilung abgeben, sofern er nicht zusätzlich die dafür notwendige technische Qualifikation und Zulassung besitzt. Wir können daher nicht seriös versprechen:
- „Dieses Gebäude ist garantiert erdbebensicher.“
- „Dieser Riss ist völlig harmlos.“
- „Ein Karot-Test ist nicht notwendig.“
- „Das Gebäude hält einem Erdbeben einer bestimmten Stärke stand.“
Quellen und weiterführende Stellen
- AFAD — Türkische Katastrophen- und Notfallmanagementbehörde, offizielle Erdbebengefahrenkarte (afad.gov.tr)
- Türkische Erdbebenbauverordnung — veröffentlicht am 18.03.2018, in Kraft seit 01.01.2019
- Bauüberwachungsgesetz — landesweite Anwendung seit 01.01.2011
- Gesetz Nr. 6306 — Verfahren zur Feststellung riskanter Gebäude, Umwelt- und Städtebauministerium (csb.gov.tr)
- DASK — Zorunlu Deprem Sigortası, obligatorische Erdbebenversicherung (dask.gov.tr)
Ihr nächster Schritt
Sie möchten eine Immobilie in der Türkei kaufen oder Ihr vorhandenes Objekt prüfen lassen? Decker Real Estate unterstützt Sie bei der strukturierten Vorprüfung, bei der Anforderung relevanter Unterlagen und bei der Koordination unabhängiger Fachleute. Wir ersetzen kein statisches Gutachten. Wir sorgen jedoch dafür, dass wichtige Fragen vor dem Kauf gestellt und erkennbare Risiken nicht übersehen werden.
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Häufige Fragen
Nein. Das Alter ist ein Risikohinweis, aber kein abschließendes Urteil. Entscheidend sind Planung, Bauausführung, Boden, Instandhaltung, Umbauten und der heutige Zustand. Bei älteren Gebäuden ist eine genauere technische Prüfung allerdings besonders sinnvoll.
Nein. Die seit dem 1. Januar 2019 geltende Verordnung stellt modernere Anforderungen an Planung und Bau. Trotzdem können Ausführungsfehler, Materialmängel, ungenehmigte Änderungen oder spätere Schäden auftreten.
Nein. Das İskan ist ein wichtiges Nutzungs- und Fertigstellungsdokument. Es ist jedoch keine aktuelle Erdbeben-Performanceanalyse und sagt nichts über spätere Umbauten oder Schäden aus.
Nein. DASK ist eine Versicherung gegen bestimmte materielle Erdbebenschäden und kein technisches Sicherheitsgutachten. Sie ersetzt daher weder die Gebäudeprüfung noch die Kontrolle der Bauunterlagen.
Nicht automatisch. Betonproben liefern zwar wichtige Informationen. Eine vollständige Bewertung umfasst jedoch zusätzlich Bewehrung, Tragstruktur, Boden, Gebäudeschäden und statische Berechnungen.
Der Innenzustand einer Wohnung lässt sich untersuchen. Für die Erdbebensicherheit ist jedoch das Tragwerk des gesamten Gebäudes entscheidend. Eine Wohnung im fünften Stock besitzt nämlich keine von den übrigen Geschossen unabhängige Statik.
Das lässt sich nicht pauschal sagen, denn entscheidend ist die Konstruktion des Gesamtgebäudes. Besonders offene oder nachträglich veränderte Erdgeschosse sollten allerdings fachlich geprüft werden.
Auch das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Wahrnehmung der Gebäudebewegung kann sich je nach Geschoss unterscheiden. Die Sicherheit hängt jedoch vom gesamten Tragwerk ab.
Nicht zwingend. Auch ältere Gebäude können solide, gepflegt und technisch überprüft sein. Gleichzeitig sollte ein Neubau nicht ohne Dokumenten- und Qualitätsprüfung gekauft werden.
Beginnen Sie mit der Yapı Ruhsatı, also der Baugenehmigung, und dem İskan. Das Genehmigungsdatum ist nämlich aussagekräftiger als eine mündliche Angabe zum Baujahr. Anschließend folgen Statik, Bodengutachten und eventuelle Schadensberichte.
Fazit: Prüfen Sie das gesamte Gebäude — nicht nur die Wohnung
Die Frage „Ist meine Immobilie in der Türkei erdbebensicher?“ lässt sich weder mit einem Blick auf das Baujahr noch mit einer einfachen Ja-Nein-Antwort klären. Eine verantwortungsvolle Prüfung betrachtet Standort, Bodenverhältnisse, Genehmigungsunterlagen, statisches Projekt, Bauüberwachung, tatsächlichen Gebäudezustand, spätere Umbauten, frühere Schäden und die Qualität der Eigentümergemeinschaft. Ziel ist dabei keine pauschale Angst, sondern eine sachliche, dokumentierte und fachlich begleitete Kaufentscheidung.
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