Zakup nieruchomości w Turcji to marzenie wielu ekspatów. Jednak znalezienie pięknego apartamentu nad morzem i ustalenie ceny ze sprzedającym to za mało. Kupujący muszą dokładnie przeanalizować wpis do księgi wieczystej, przepisy budowlane, procedurę płatności, ewentualne obciążenia nieruchomości oraz swoją sytuację podatkową.

Jednak równie ważna jest późniejsza sprzedaż. Błędy popełnione podczas zakupu często ujawniają swoje finansowe konsekwencje dopiero po latach. Dlatego niniejszy poradnik analizuje cały proces: od wstępnej oferty nieruchomości, poprzez przeniesienie własności, aż po późniejszą sprzedaż.

1. Jak zostać prawnym właścicielem nieruchomości w Turcji?

Prawnie wiążące przeniesienie własności następuje w urzędzie właściwym do spraw ksiąg wieczystych, Tapu Müdürlüğü. Dlatego też, pełna zapłata ceny zakupu bez zabezpieczenia nie powinna być zasadniczo dokonywana na długo przed datą wpisu do rejestru gruntów.

Prywatna umowa kupna-sprzedaży może z pewnością regulować istotne zobowiązania. Nie zastępuje ona jednak wpisu do księgi wieczystej. Nawet notarialne przyrzeczenie sprzedaży nie jest równoznaczne z ostatecznym przeniesieniem własności.

Bezpieczny system płatności od 1 października 2026 r.

Tureckie Ministerstwo Handlu wprowadziło bezpieczny system płatności za sprzedaż nieruchomości o nazwie Güvenli Ödeme Sistemi. Pierwotnie jego obowiązkowe wprowadzenie planowano na 1 lipca 2026 roku. Jednak oficjalne uruchomienie przesunięto na 1 października 2026 roku.

System został zaprojektowany tak, aby zapewnić jak najszybszą zmianę właściciela i ceny zakupu. Aby to osiągnąć, pieniądze są wpłacane do systemu za pośrednictwem autoryzowanego dostawcy usług płatniczych lub banku. Dopiero po potwierdzeniu przeniesienia własności środki zostaną przekazane sprzedającemu. Ma to na celu ograniczenie w szczególności następujących ryzyk:

Źródło: Ticaret Bakanlığı — Basen Açıklaması · Duyuru: Erteleme 1 października 2026 r

Do czasu obowiązkowego uruchomienia, kupujący i sprzedający muszą uzgodnić bezpieczną, indywidualną metodę przetwarzania płatności. Dlatego umowa kupna powinna jasno określać kwotę do zapłaty, termin, na jakie konto i na jakich warunkach.

2. Co oznacza Döviz Alım Belgesi?

Przy zakupie nieruchomości przez osoby zagraniczne regularnie wymagane jest Döviz Alım Belgesi, w skrócie DAB. Polega ono na wymianie waluty przeznaczonej na zakup na lirę turecką za pośrednictwem tureckiego banku.

Bank zazwyczaj przesyła niezbędne informacje drogą elektroniczną do rejestru gruntów. Dlatego nabywca powinien skoordynować proces ze swoim bankiem, rejestrem gruntów i ewentualnymi doradcami przed dokonaniem przeniesienia własności.

Źródło: TKGM — Duyuru do Döviza Alıma Belgesiego

3. Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem?

Test TAPU jest konieczny, ale nie daje odpowiedzi na wszystkie pytania. Dlatego egzamin powinien obejmować co najmniej cztery obszary:

Księga wieczysta i właściciel

Po pierwsze, należy wyjaśnić, kto jest faktycznym właścicielem. Ponadto należy zbadać istniejące hipoteki, zastawy, prawa użytkowania, prawa pierwokupu, zawiadomienia sądowe i inne obciążenia.

Prawo budowlane i zatwierdzone użytkowanie

Następnie należy zweryfikować, czy dana nieruchomość jest zgodna z oficjalnie zatwierdzonymi planami zagospodarowania przestrzennego. Obejmuje to między innymi:

Odstępstwo od standardowych przepisów nie oznacza automatycznie, że nieruchomość jest niesprzedawalna. Może jednak później powodować problemy z finansowaniem, ubezpieczeniem, remontami, pozwoleniami na pobyt lub odsprzedażą.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti i İskan

Kupujący mieszkania często spotykają się z określeniami Kat İrtifakı i Kat Mülkiyeti.

Nie należy jednak wyciągać pochopnych wniosków wyłącznie na podstawie statusu Tapu. Kluczowe jest również to, czy Yapı Kullanma İzin Belgesi, potocznie zwana İskan, została przyznana. Jeśli istnieje pozwolenie na użytkowanie, przekształcenie Kat İrtifakı w Kat Mülkiyeti może zostać przeprowadzone z urzędu pod pewnymi warunkami.

Źródło: TC e-Devlet Kapısı — Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)

DASK i ubezpieczenia

W przypadku budynków obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi (DASK) jest regularnie wymagane. Jest ono wymagane między innymi w przypadku niektórych procesów związanych z rejestrem gruntów i przyłączami mediów. DASK nie zastępuje jednak kompleksowego ubezpieczenia budynku ani jego zawartości.

Źródło: DASK — Doğal Afet Sigortaları Kurumu (oficjalna strona)

4. Nasze doświadczenie: Niska cena nie jest automatycznie dobrą okazją.

Z naszego doświadczenia wynika, że kluczowe pytania pojawiają się dopiero po pierwszej wizycie na miejscu.

Połączenie przeglądu dokumentów z względami praktycznymi zapewnia większe bezpieczeństwo.

5. Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości i grunty w Turcji?

Cudzoziemcy mogą zasadniczo nabywać nieruchomości w Turcji, pod warunkiem, że posiadają ważne obywatelstwo i nie obowiązują żadne ograniczenia prawne. Obowiązują między innymi następujące ograniczenia:

Źródło: Tapu Kanunu nr 2644, art. 35 (mevzuat.gov.tr)

Cechy szczególne gruntów niezabudowanych

Jeśli cudzoziemiec kupi niezabudowaną działkę, musi zazwyczaj w ciągu dwóch lat opracować projekt i przedstawić go do zatwierdzenia właściwemu ministerstwu.

W przypadku niedopełnienia tego obowiązku może zostać wszczęte postępowanie likwidacyjne lub egzekucyjne. Stwierdzenie, że zagraniczny nabywca może po prostu bezterminowo utrzymywać działkę niezabudowaną, jest zatem zbyt ogólne. Co więcej, nie każda nieruchomość oferowana jako „grunt“ jest faktycznie gruntem budowlanym. W rejestrze gruntów Tapu (Tarla), oznaczającym grunty rolne, nie ma informacji o tym, czy i w jakim zakresie dopuszczalna jest zabudowa.

6. Czy wymagana jest wycena nieruchomości wydana przez organ rządowy?

W przypadku transakcji z udziałem podmiotów zagranicznych wymagana jest oficjalna wycena lub prawnie określona procedura wyceny.

Od grudnia 2024 roku do takich transakcji stosuje się między innymi formularz Tutar Tespit Belgesi (TTB). Dokładna forma zależy jednak od rodzaju transakcji. Dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, jakich dokumentów wymaga właściwy urząd skarbowy (Tapu Müdürlüğü).

Źródło: TKGM — Yabancılar Daire Başkanlığı, Często zadawane pytania (TTB)

7. Czy zakup nieruchomości automatycznie skutkuje otrzymaniem pozwolenia na pobyt?

Nie. Prawo własności nieruchomości i prawo pobytu to dwa różne obszary prawne. Każdy, kto chce ubiegać się o zezwolenie na pobyt krótkoterminowy ze względu na prawo własności nieruchomości, musi posiadać nieruchomość nadającą się do zamieszkania i zasadniczo samodzielnie użytkować ją w celach mieszkaniowych.

Źródło: Göç İdaresi Başkanlığı — İkamet izni çeşitleri · Portal e-Ikamet

Czy Mahmutlar, Kestel i inne dzielnice są ponownie otwarte?

W tym przypadku należy zachować szczególną ostrożność. Niektóre źródła internetowe podają, że wiele wcześniej zamkniętych dzielnic zostanie w pełni otwartych w 2026 roku.

Więcej szczegółów (zobacz osobny artykuł): Zniesienie ograniczeń Ikamet w Alanyi: Co kupujący i wynajmujący powinni wiedzieć w 2026 roku

8. Jakie są dodatkowe koszty zakupu?

W przypadku standardowej sprzedaży nieruchomości opłata za wpis do rejestru gruntów wynosi zazwyczaj cztery procent zadeklarowanej wartości przeniesienia własności. Zgodnie z prawem zarówno kupujący, jak i sprzedający ponoszą dwa procent. W praktyce jednak często ustala się, że wszystkie opłaty ponosi kupujący. Dlatego też podział kosztów powinien być wyraźnie określony w umowie.

Ponadto mogą wystąpić między innymi następujące zdarzenia:

9. Co właściciele muszą wziąć pod uwagę przy późniejszej sprzedaży?

Wielu kupujących zaczyna myśleć o podatkach dopiero wtedy, gdy mają już potencjalnego nabywcę. Jednak strategię sprzedaży należy rozważyć już na etapie zakupu.

Okres pięcioletni

Jeżeli osoba prywatna w ciągu pięciu lat sprzeda nieruchomość nabytą odpłatnie, zysk kapitałowy może podlegać opodatkowaniu w Turcji jako Değer Artışı Kazancı.

W 2026 roku kwota wolna od podatku od odpowiednich zysków kapitałowych wynosi 150 000 lir tureckich. Zysk podlegający opodatkowaniu nie jest jednak obliczany po prostu jako różnica między dwiema kwotami w euro. Uwzględniane są również takie czynniki, jak udokumentowana cena zakupu, dopuszczalne wydatki oraz ustawowo wymagana indeksacja.

Źródło: Gelir Idaresi Başkanlığı (GİB) — Istisna-Tutarı Değer Artışı Kazancı

Jeśli nieruchomość jest w posiadaniu przez okres dłuższy niż pięć lat, prywatny zysk kapitałowy jest zasadniczo zwolniony z tego podatku dochodowego w Turcji. Jednakże, w przypadku wielokrotnego zakupu i sprzedaży nieruchomości lub w ramach działalności gospodarczej, obowiązują specjalne zasady. Dlatego też, zasada pięciu lat nie powinna być stosowana do każdego modelu biznesowego bez dokładnego rozważenia.

Ryzyko zbyt niskiego poziomu Tapu

Szczególnie częsty problem pojawia się, gdy w akcie własności (Tapu) w momencie zakupu zadeklarowana zostanie znacznie zaniżona wartość. Po późniejszej sprzedaży na papierze pojawia się wówczas nietypowo wysoki zysk. Co więcej, często brakuje wiarygodnych dowodów na rzeczywistą zapłaconą cenę zakupu.

Dlatego rzeczywisty przepływ płatności powinien być w pełni udokumentowany. Obejmuje to w szczególności:

10. Co stosuje się w przypadku wcześniejszego zwolnienia z VAT?

Niektórzy zagraniczni nabywcy oraz obywatele Turcji mieszkający za granicą mogą być zwolnieni z tureckiego podatku VAT przy zakupie po raz pierwszy nowo wybudowanego mieszkania lub lokalu użytkowego, pod pewnymi warunkami.

Musi jednak zostać spełnionych kilka warunków. Między innymi musi to być pierwsza dostawa uprawniająca do preferencyjnego traktowania, cena zakupu musi zostać prawidłowo wprowadzona do Turcji w walucie obcej, a kupujący nie może być uznany za rezydenta Turcji.

11. Co dotyczy podatników niemieckich?

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta między Niemcami a Turcją generalnie przyznaje Turcji prawo do opodatkowania zysków z nieruchomości tureckich.

W przypadku osób fizycznych, które pozostają rezydentami podatkowymi w Niemczech, dochód może mieć znaczenie dla obliczenia niemieckiej stawki podatkowej. Ponadto zysk jest ustalany zgodnie z niemieckim prawem podatkowym, dlatego niemieckie podejście może różnić się od tureckiego. Dlatego uproszczone stwierdzenie „Po pięciu latach sprzedaż jest wszędzie wolna od podatku“ nie jest wiarygodne.

Przed dokonaniem sprzedaży należy w szczególności wyjaśnić następujące kwestie:

Źródło: Federalne Ministerstwo Finansów — Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania w Turcji • Szczegółowo (wkład własny): Ulgi podatkowe dla Niemców kupujących nieruchomości w Turcji

12. Wynajem krótkoterminowy i zasada 100 dni

Wynajem na okres maksymalnie 100 dni jest zazwyczaj uważany za wynajem turystyczny i wymaga odpowiedniego zezwolenia.

Źródło: Resmi Gazete — Yönetmelik: Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

Przed zakupem należy sprawdzić następujące kwestie:

13. Co oznacza Kentsel Dönüşüm dla właścicieli?

W przypadku starszych budynków istotna może okazać się turecka koncepcja odnowy miejskiej Kentsel Dönüşüm.

Jeśli budynek jest oficjalnie sklasyfikowany jako obiekt wysokiego ryzyka, decyzje dotyczące jego dalszego rozwoju mogą być zazwyczaj podejmowane bezwzględną większością głosów właścicieli. Nie chodzi zatem tylko o większość obecnych, ale o udziały w gruntach lub współwłasności.

Źródło: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — ustawa nr 6306

14. Nowe 20-letnie zwolnienie z podatku od dochodów zagranicznych

Ustawa nr 7582 z 2026 r. wprowadziła daleko idące ulgi podatkowe dla niektórych osób, które staną się rezydentami podatkowymi w Turcji.

Pod pewnymi warunkami dochody uzyskane poza Turcją mogą być zwolnione z tureckiego podatku dochodowego przez 20 lat. Aby się zakwalifikować, osoba fizyczna nie może zasadniczo być rezydentem Turcji ani podlegać żadnemu obowiązkowi podatkowemu w Turcji w ciągu trzech poprzednich lat kalendarzowych.

Źródło: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) – ustawa nr 7582 • Szczegółowo (wkład własny): 20 lat bez podatku w Turcji

Ponadto należy złożyć wniosek o oficjalne zaświadczenie o zwolnieniu z podatku (İstisna Belgesi). Rozporządzenie obowiązuje z mocą wsteczną od 1 stycznia 2026 r. Nie oznacza to jednak, że każda niemiecka emerytura, każda pensja zagraniczna i każdy zagraniczny dochód z najmu są automatycznie zwolnione z podatku. Należy natomiast sprawdzić między innymi następujące kwestie:

Dochody z działalności faktycznie wykonywanej w Turcji mogą być na przykład oceniane inaczej niż czysto pasywne dochody zagraniczne.

Podatek spadkowy w wysokości jednego procenta nie dotyczy wszystkich.

Jednoprocentowy podatek spadkowy, o którym mowa w ustawie, nie jest nowym, ogólnym podatkiem spadkowym dla wszystkich emigrantów. Dotyczy on przede wszystkim spadków w okresie preferencyjnym dla osób spełniających warunki zwolnienia z podatku. Dlatego też kwalifikowalność dana osoba musi zostać wcześniej dokładnie zweryfikowana.

15. Twoja lista kontrolna przed zakupem nieruchomości

Przed dokonaniem wiążącej rezerwacji należy wyjaśnić co najmniej następujące kwestie:

16. Źródła i podstawy prawne

Informacje te opierają się na następujących oficjalnych źródłach rządowych i prawnych Turcji i Niemiec. Ponieważ przepisy i praktyki administracyjne mogą ulec zmianie, zalecamy sprawdzenie aktualnego stanu bezpośrednio u właściwego organu przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji.