Türkiye'de miras hukuku topluluğu: Mirasçılara açık artırmada yeni öncelikli satın alma hakkı
12. Adalet Reformu Paketi (7589 Sayılı Kanun) ile, miras yoluyla mülk sahibi olanlara 31 Temmuz 2026'dan itibaren özel bir ayrıcalık tanınmıştır: Miras yoluyla edinilen mülkün ilk açık artırması yalnızca onlar arasında yapılacaktır. (Durum: 18 Ağustos 2026).
Kaynaklar: TC Resmi Gazete, TBMM, Adalet Bakanlığı — Decker Gayrimenkul derlemesi, 18 Ağustos 2026 itibarıyla
Yeni öncelikli satın alma hakkı: 12. yargı reform paketi mirasçı toplulukları için neleri değiştiriyor?
12. Yargı Reform Paketi ile Türk yasama organı, mirasçı toplulukları için önemli bir yeni düzenleme getirdi. Miras yoluyla edinilen bir malın açık artırmaya çıkarılması durumunda, mirasçı ortaklar artık özel bir öncelikli satın alma hakkına sahip olacaklar. İlk açık artırma yalnızca bu ortaklar arasında gerçekleşecek; üçüncü şahısların bu aşamaya katılmasına izin verilmeyecek.
Özellikle Almanya'da yaşayan ve bir mülkü akrabalarıyla birlikte miras alan mirasçılar için geçerlidir. Türkiye'deki konut sitesi topluluğu 31 Temmuz 2026'dan beri yürürlükte olan bu düzenleme, miras yoluyla mülk edinenler için önemli pratik öneme sahip olabilir. Daha önce, bir mülkü aile içinde tutmak isteyen herkes, onu aile dışından en yüksek teklifi verene kaptırma korkusu yaşıyordu.
Tipik örnek: Birden fazla mirasçı var, ancak mülk konusunda anlaşmaya varılamamış.
Alman-Türk miras davalarında, Türkiye'deki bir mülkün birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenilmesi yaygındır. Anne veya babalar, dedeler ve neneler genellikle bir ev, daire veya arsa bırakırlar. Çocuklar veya torunlar daha sonra kısmen Almanya'da, kısmen de Türkiye'de yaşarlar.
Mirasçılardan biri mülkü elinde tutmak isterken, diğeri kendi payının ekonomik faydalarından yararlanmak ister. Bir diğer mirasçı ise anlaşmaya varmaya tamamen yanaşmayabilir. Sonuç olarak, miras konusunda dostane bir çözüm sağlanamazsa, Türk hukuku genel olarak ortak mülkiyeti sona erdirmek için dava açılmasına izin verir ("ortaklığın sona erdirilmesi" veya "izale-i şuyu").
🚫 Yasal durum 30.07.2026 tarihine kadar geçerlidir.
Mülkün fiziksel olarak bölünmesi mümkün değilse, ortak mülkiyet bir satış yoluyla sona erdirilirdi. Açık artırmada, dışarıdan üçüncü şahıslar da teklif verebilir ve aile mülkünü satın alabilirlerdi.
✅ 31 Temmuz 2026'dan itibaren hukuki durum
İlk ihale turu artık yalnızca mirasçı ortaklar arasında gerçekleşecek. Dolayısıyla, mülkü elinde tutmak isteyen bir mirasçı artık hemen dış yatırımcılarla rekabet etmek zorunda kalmayacak.
Şimdiye kadar, mülkü aile içinde tutmak isteyen bir mirasçı önemli bir riskle karşı karşıyaydı. İşte tam da bu noktada 12. yargı reform paketi devreye giriyor ve mirasçıların ortaklığı lehine ilk durumu gözle görülür şekilde değiştiriyor.
12. Adalet Reformu Paketi sonucunda neler değişti?
7589 sayılı Kanun, Türk İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesini değiştirmiştir. Yeni düzenleme, yalnızca belirli şartları aynı anda karşılayan gayrimenkuller için geçerlidir.
Miras hakkı için üç ön koşul
Sadece miras yoluyla edinim — Tüm sahiplerin mülkü miras yoluyla edinmiş olması gerekir.
Şirketlerin sahip olduğu hiçbir dış üçüncü taraf bulunmamaktadır. — Mirasçılar topluluğunun dışında kalan kişilerin mülk üzerinde hiçbir mülkiyet hakkı bulunamaz.
Mahkeme kararıyla satış — Topluluğun feshi, örneğin fiziksel bir bölünme mümkün olmadığı için, satış yoluyla emredilmiş olmalıdır.
Bu üç koşulun aynı anda yerine getirilmesi durumunda, ilk açık artırma yalnızca mirasçı ortaklar arasında gerçekleştirilecektir. Dolayısıyla, dışarıdan üçüncü şahıslar bu ilk açık artırma turuna katılamazlar. Kanun, yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek bu açık artırmanın sadece bir kez yapılabileceğini açıkça belirtmektedir.
Bu durum, mülkü elinde tutmak isteyen bir mirasçı için ne anlama geliyor?
Yeni düzenleme, evi, daireyi veya araziyi aile içinde tutmak isteyen mirasçıların durumunu önemli ölçüde iyileştiriyor. İlk açık artırma turunda artık dışarıdan alıcılar veya yatırımcılarla rekabet etmek zorunda kalmıyorlar. Bunun yerine, mirasçıların kendilerine mülkü edinme konusunda ilk fırsat veriliyor.
Bu durum, mirasçılar için açık artırma işlemlerinde öncelikli satın alma hakkı yaratmaktadır. Bununla birlikte, yeni düzenlemenin bir mirasçının mülkü otomatik olarak veya özellikle düşük bir fiyata satın alabileceği anlamına gelmediğini belirtmek önemlidir. Aksine, mirasçılar topluluğu içindeki en yüksek teklif, yine de kazanan teklifi belirler.
Mirası devralmak isteyen varis için avantajlar
- 1. Turda dış yatırımcılara karşı teklif verilmeyecektir.
- Planlama zordur, çünkü yalnızca mirasçı ortakları katılma hakkına sahiptir.
- Mülkün ailede kalma olasılığı gerçekçi.
Yönetmeliğin başaramadığı şey
- Otomatik veya indirimli satın alma yok.
- Değerleme bedeline eşit tam bir teklif gereklidir.
- İşletmeyi devralmaya istekli birden fazla varis varsa, ihale süreci onlar arasında devam eder.
Özel özellik: İlk açık artırmada genellikle tam değerleme fiyatı uygulanır.
Sadece mirasçılar arasında gerçekleşen ilk açık artırma için asgari teklif tutarına özel şartlar uygulanır. Normal açık artırmada, belirlenen değerin 'si ("muhammen değeri") genellikle geçerli bir eşik iken, sadece mirasçılar arasında yapılan ilk açık artırmada, değerin 0'ü genellikle geçerlidir.
Birinci açık artırma (sadece miras yoluyla ortak mülkiyete geçenler için): Genellikle minimum teklif 100 % Tahmini değer Teklifin, öncelik hakları ve gerçekleştirme ve dağıtım maliyetleri de dahil olmak üzere, yasal olarak ilgili minimum eşiği aşması gerekmektedir.
Miras yoluyla edinilen mallar için yeni açık artırma kuralının prosedürü
Mirasçılar için ayrılan ilk açık artırma turunda geçerli bir teklif kabul edilmezse, ikinci bir açık artırma yapılır. Bu ikinci açık artırmaya üçüncü şahıslar da katılabilir ve değerleme açısından 50-% eşiği genellikle tekrar uygulanır.
Uygulamadan örnek olay incelemeleri
Yeni düzenlemelerin somut etkileri en iyi tipik senaryolarla gösterilebilir. Aşağıdaki üç vaka çalışması, Alman-Türk miras davaları danışmanlık pratiğinden gelen tekrarlayan sorulara dayanmaktadır.
Üç kardeş, Antalya'da bir ev, hiçbir anlaşma yok.
Bir baba, Antalya'daki mülkünü üç çocuğuna miras bırakıyor. Miras işlemleri tamamlandıktan sonra, üç çocuk da mülkün ortak sahibi olarak kaydediliyor. Çocuklardan ikisi Almanya'da, biri ise Türkiye'de yaşıyor. Mülkün değeri 9 milyon Türk Lirası olarak belirlenmiş.
Çocuklardan biri evi elinde tutmak isterken, diğer iki kardeş ise paylarının getirdiği maddi faydalardan yararlanmak istiyor. Pay devrine ilişkin mahkeme dışı bir anlaşma sağlanamayınca, nihayetinde ortak mülkiyeti feshetmek ve mülkün satışını emretmek için dava açılıyor.
Yeni yasal çerçeveye göre, ilk açık artırma yalnızca mirasçı olan üç ortak arasında gerçekleştirilecek. Evi elinde tutmak isteyen mirasçı, bu ilk turda dış alıcılarla rekabet etmek zorunda kalmadan mülke teklif verme fırsatına sahip olacak; ancak, genel olarak 9 milyon TL'lik tam değerleme bedelinin geçerli olduğunu unutmamalıdır.
Miras payı zaten bir yatırımcıya satıldı.
Alanya'da iki kız kardeş ve erkek kardeşleri ortaklaşa bir daireyi miras alırlar. Kız kardeşlerden biri maddi zorluklar yaşamaktadır ve hukuki ihtilaf ortaya çıkmadan önce miras payını dışarıdan bir yatırımcıya satar. Bunun üzerine, diğer taraflar anlaşmaya varamadığı için ortak mülkiyeti feshetmek üzere dava açılır.
Ancak, mülkiyet hakları artık üçüncü bir dış şahsa ait olduğundan, yeni düzenlemenin temel bir şartı artık geçerli değil. Bu nedenle ilk açık artırma artık sadece miras yoluyla mülk sahibi olan ortaklara özel değil; süreç baştan itibaren normal kurallara göre, dış katılımcıların da katılımıyla ilerliyor.
Bu örnek, mirasçıların bölünmüş olduğu bir toplulukta hisse devrinin zamanlamasının stratejik açıdan neden çok önemli olabileceğini göstermektedir.
Almanya'da yaşayan bir mirasçı, yazlık evi devralmak istiyor.
Münih'te yaşayan bir mirasçı, anne ve babasından miras kalan Kemer'deki yazlık evini kalıcı olarak elinde tutmak isterken, Türkiye'de yaşayan erkek kardeşi ise evin satılmasında ısrar ediyor. Mahkeme dışı uzlaşma girişimleri başarısız olunca, mahkeme yaklaşık 210.000 € değerindeki mülkün satışı yoluyla ortak mülkiyetin sona erdirilmesine karar verdi.
Yeni düzenlemenin tüm şartları yerine getirildiği için, ilk açık artırma yalnızca iki kardeş arasında gerçekleşecektir. Ancak, Almanya'da yaşayan mirasçı, kısa vadede, örneğin öz sermaye veya köprü finansmanı yoluyla, değerleme bedelinin tamamını (sadece yarısını değil) finanse edip edemeyeceğini önceden netleştirmelidir. Aksi takdirde, yeni tercihli hakka rağmen, ikinci açık artırma turunda mülkü kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır; bu turda mülk üçüncü şahıslara da açık olacaktır.
Bu değişikliğin Almanya'da yaşayan Türk mirasçılar için neden özellikle önemli olduğu
Türk gayrimenkullerinin birçok mirasçısı Almanya'da kalıcı olarak ikamet etmekte ve Türkiye'deki miras anlaşmazlıklarına ilişkin yasal seçeneklere aşina değildir. Bu durum, özellikle tarafların bir mülkün kullanımı veya satışı konusunda yıllarca anlaşamadığı ortak miras durumlarında sorun teşkil etmektedir.
Yeni düzenleme ilginç bir stratejik fırsat sunuyor: Türkiye'de miras yoluyla edinilen bir mülkün sahipliğini korumak isteyenler artık paylaşım ihalesini yalnızca bir risk olarak görmek zorunda değiller. Belirli koşullar altında, bu prosedür mülkiyet sorunlarını kesin olarak çözmenin ve mülkün tam mülkiyetini elde etmenin bir yolunu sunabilir.
Bu yaklaşımın ekonomik açıdan mantıklı olup olmadığı öncelikle gayrimenkulün değerlendirilmiş değerine, kişinin miras payına, gayrimenkul üzerindeki mevcut ipoteklere ve satın almanın finansmanına bağlıdır. Bu nedenle, herhangi bir karar vermeden önce kapsamlı bir maliyet-fayda analizi yapılması tavsiye edilir.
Üçüncü şahıslara devredilmiş miras payları konusunda dikkatli olunmalıdır.
Yeni düzenleme, birden fazla sahibi olan her mülk için geçerli değildir. En önemlisi, tüm sahiplerin mülkiyet haklarını miras yoluyla edinmiş olmaları ve üçüncü şahısların mülk üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmamaları gerekmektedir. Bu, pratikte oldukça önemli olabilir.
Örneğin, miras yoluyla edinilen bir ortaklık payı zaten bir yatırımcıya veya başka bir üçüncü tarafa devredilmişse, yalnızca mirasçılar için geçerli olan ilk açık artırmanın koşulları artık geçerli olmayabilir. Özellikle mirasçılar arasındaki anlaşmazlık durumlarında, yasal işlemlerin başlatılma zamanlaması bu nedenle stratejik olarak çok önemli olabilir.
Devam eden miras anlaşmazlıklarında neler geçerlidir?
Devam eden davalarda bile, yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanmadığı incelenmelidir. Belirleyici faktör yalnızca ortaklığın feshi davasının ne zaman açıldığı değildir. Aksine, kanun devam eden davalar için geçiş hükmü içermektedir.
Bu nedenle, satış sürecinin hangi aşamasında olduğunu ve yeni düzenlemeler yürürlüğe girmeden önce açık artırmanın duyurulup duyurulmadığını incelemek özellikle önemlidir. Bu bağlamda, ilgili prosedür durumunun bireysel olarak gözden geçirilmesi şiddetle tavsiye edilir.
Yeni düzenleme ne zamandan beri yürürlükte?
12. Yargı Reformu Paketi, Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 16 Temmuz 2026 tarihinde 7589 sayılı Kanun olarak kabul edilmiştir. Mirasçı topluluklarıyla ilgili değişiklik, Türk İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesiyle ilgilidir.
| Etkinlik | Tarih |
|---|---|
| TBMM tarafından kabul edildi (7589 sayılı Kanun) | 16 Temmuz 2026 |
| Yeni yönetmeliğin yürürlüğe girmesi (İİK Madde 114) | 31 Temmuz 2026 |
Dolayısıyla yeni düzenleme 31 Temmuz 2026 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olup, bu tarihten itibaren bu şartları karşılayan açık artırmalar için geçerlidir.
Kontrol Listesi: Topluluğu feshetmek için dava açmadan önce nelere dikkat edilmeli?
Topluluğu feshetmek için dava açmadan önce, özellikle aşağıdaki hususlar incelenmelidir:
Türkiye Tapu Sicilinde şu anda mülk sahibi olarak kim kayıtlı?
Söz konusu hisselerin hangi esaslara göre edinildiği
Hisselerin halihazırda harici üçüncü şahıslara devredilip devredilmediği
Gayrimenkulün güncel değeri nedir?
Miras paylarının mahkeme dışında devredilmesinin ekonomik açıdan daha avantajlı olup olmadığı
İç mirasçı müzayedesine katılım için gerekli finansmanın sağlanıp sağlanamayacağı
Kaynaklar ve daha fazla okuma önerisi
| Tema | Resmi kurum |
|---|---|
| 7589 sayılı Kanun da dahil olmak üzere kanunların yayımlanması | TC Resmi Gazete |
| Yasama süreci, 12. yargı reform paketi | Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) |
| İcra ve İflas Hukuku (IIK) | TC Adalet Bakanlığı |
| Hukuk metinlerine genel bakış (Mevzuat) | TC Mevzuat Bilgi Sistemi |
Sıradaki adımınız
Onlar bir parçası Türkiye'deki konut sitesi topluluğu Ortak mülkiyeti feshetmek için dava açmayı düşünüyor musunuz? Decker Gayrimenkul, sizi hem Almanya hem de Türkiye'de avukatlık yapma yetkisine sahip deneyimli avukatlarla iletişime geçirecek ve ayrıca mülkün değerlemesi ve pazarlanmasında da size yardımcı olacaktır.
Decker Emlak · Yetki Belgesi No 3506573 · İzmir / Alanya · info@decker-realestate.com
Miras müzayedeleri hakkında sıkça sorulan sorular
12. Yargı Reformu Paketi (7589 Sayılı Kanun), Türk İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesini değiştirmiştir. O tarihten itibaren, yalnızca miras yoluyla edinilen gayrimenkuller için, miras paylaşımında ilk açık artırma yalnızca ortak mülkiyet sahibi olan mirasçılar arasında yapılmaktadır.
Bu, Türkiye'deki ortak mülkiyetin feshi için uygulanan hukuki süreci ifade eder. Örneğin mirasçılar gibi ortak mülk sahiplerinin mahkeme dışında bir anlaşmaya varamaması durumunda başvurulan bir yöntemdir. Mülkün fiili olarak bölünmesi mümkün değilse, mahkeme genellikle satışına karar verir.
Yasal şartlar yerine getirildiği takdirde, açık artırmanın ilk turuna yalnızca mülkün mirasçı ortakları katılabilir. Dışarıdan kişilerin bu tek tura katılımı yasaktır.
Hayır, yasal şartlar yerine getirildiği takdirde. Açık artırmanın ilk turu yasal olarak yalnızca mirasçı ortaklar için ayrılmıştır. Bu turda geçerli bir teklif kabul edilmediği takdirde süreç dışarıdan teklif verenlere açılır.
Sadece mirasçılar arasında yapılan ilk açık artırmada, genellikle belirlenen değerin 0'ü (%) tutarında asgari teklif şartı uygulanır. Teklifin ayrıca, önceki alacaklar ve gerçekleştirme maliyetleri de dahil olmak üzere, yasal olarak geçerli olan asgari sınırı aşması gerekir.
Mirasçılar arasında yapılan ilk iç açık artırmada geçerli bir teklif kabul edilmezse, ikinci bir açık artırma yapılır. Bu ikinci açık artırmaya dışarıdan üçüncü şahıslar da katılabilir ve değerleme açısından 50-% alt sınırı tekrar uygulanır.
Genellikle hayır. Temel şart, üçüncü şahısların mülk üzerinde mülkiyet haklarına sahip olmamasıdır. Eğer bir miras payı daha önce dış bir şahsa devredilmişse, mirasçının ilk açık artırma turundaki öncelik hakkı bu nedenle kaybedilebilir.
12. Adalet Reform Paketi, 16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM tarafından 7589 sayılı Kanun olarak kabul edildi. Mirasçı topluluklarına uygulanan Miras Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklik ise 31 Temmuz 2026 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi.
Bu, sürecin hangi aşamasında olduğuna bağlıdır. Önemli bir faktör, ihalenin yeni düzenlemeler yürürlüğe girmeden önce duyurulup duyurulmadığıdır. Bu nedenle, belirli prosedürel durumun bireysel olarak incelenmesi önerilir.
Sonuç: Miras yoluyla edinilen mülklerin aile içinde kalması için yeni bir fırsat.
12. Yargı Reformu Paketi, Türkiye'de miras yoluyla edinilen bir mülkün mülkiyetini kendileri devralmak veya aile içinde tutmak isteyen mirasçıların konumunu güçlendiriyor. Sadece miras yoluyla edinilen bir mülkün ortak mülkiyetinin satış yoluyla feshedilmesine karar verilirse ve üçüncü şahıslara ait dış mülkiyet hakları bulunmuyorsa, mirasçı ortaklara öncelikle kendi aralarında mülk için teklif verme fırsatı verilir. Sadece bu ilk açık artırma turu başarısız olursa, süreç dışarıdan teklif verenlere açılır.
Decker Realestate Türkei, Alanya, Antalya, Fethiye, Izmir sitesinden daha fazla şey keşfedin
En son gönderilerin e-posta adresinize gönderilmesi için abone olun.
Tartışmaya Katıl