Neues Vorkaufsrecht: Was das 12. Justizreformpaket für Erbengemeinschaften ändert

Mit dem 12. Justizreformpaket (türk. „12. Yargı Paketi“) hat der türkische Gesetzgeber eine wichtige Neuregelung für Erbengemeinschaften eingeführt. Wird eine geerbte Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung gerichtlich versteigert, erhalten die erbenden Miteigentümer seither ein besonderes Vorrecht. Die erste Versteigerung findet dadurch ausschließlich unter ihnen statt — außenstehende Dritte dürfen an dieser Runde nicht teilnehmen.

Gerade für Erben, die in Deutschland leben und gemeinsam mit Verwandten eine Erbengemeinschaft Immobilie Türkei geerbt haben, kann diese seit dem 31. Juli 2026 geltende Regelung erhebliche praktische Bedeutung haben. Denn wer eine Immobilie innerhalb der Familie halten möchte, musste bislang befürchten, sie an einen fremden Höchstbietenden zu verlieren.

Typischer Fall: Mehrere Erben — aber keine Einigung über die Immobilie

In deutsch-türkischen Erbfällen kommt es häufig vor, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie in der Türkei werden. Die Eltern oder Großeltern hinterlassen dabei ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Die Kinder oder Enkel leben anschließend teilweise in Deutschland, teilweise in der Türkei.

Ein Erbe möchte die Immobilie behalten, ein anderer möchte seinen Anteil wirtschaftlich verwerten. Ein weiterer Erbe ist unter Umständen überhaupt nicht zu einer Einigung bereit. Kann folglich keine einvernehmliche Erbauseinandersetzung erreicht werden, kommt nach türkischem Recht grundsätzlich eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft („ortaklığın giderilmesi davası“, auch „izale-i şuyu“) in Betracht.

Bislang bestand für einen Erben, der die Immobilie innerhalb der Familie halten wollte, dabei ein erhebliches Risiko. Genau hier setzt das 12. Justizreformpaket an — und verändert die Ausgangslage spürbar zugunsten der Erbengemeinschaft.

Was hat sich durch das 12. Justizreformpaket geändert?

Mit dem Gesetz Nr. 7589 wurde Art. 114 des türkischen Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzgesetzes (İcra ve İflâs Kanunu — İİK) geändert. Die neue Regelung betrifft dabei ausschließlich Immobilien, die bestimmte Voraussetzungen gleichzeitig erfüllen.

Drei Voraussetzungen für das Erben-Vorrecht

Liegen diese drei Voraussetzungen gleichzeitig vor, wird die erste Versteigerung ausschließlich unter den erbenden Miteigentümern durchgeführt. Außenstehende Dritte können an dieser ersten Versteigerungsrunde folglich nicht teilnehmen. Das Gesetz sieht diese ausschließlich unter den Erben durchzuführende Versteigerungsrunde dabei ausdrücklich nur einmalig vor.

Was bedeutet das für einen Erben, der die Immobilie behalten möchte?

Die Neuregelung verbessert die Position eines Erben erheblich, der das Haus, die Wohnung oder das Grundstück innerhalb der Familie erhalten möchte. Er muss in der ersten Versteigerungsrunde nämlich nicht mehr gegen außenstehende Kaufinteressenten oder Investoren bieten. Stattdessen erhalten zunächst die erbenden Eigentümer selbst die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben.

Damit schafft der Gesetzgeber faktisch ein Erwerbsvorrecht der Erben im Versteigerungsverfahren. Wichtig ist allerdings: Die neue Regelung bedeutet nicht, dass ein Erbe die Immobilie automatisch oder zu einem besonders niedrigen Preis übernehmen kann. Vielmehr entscheidet weiterhin das höchste Gebot innerhalb der Erbengemeinschaft über den Zuschlag.

Besonderheit: In der ersten Versteigerung gilt grundsätzlich der volle Schätzwert

Für die ausschließlich unter den Erben stattfindende erste Versteigerung gelten besondere Anforderungen an das Mindestgebot. Während bei der regulären Versteigerung grundsätzlich 50 % des festgestellten Schätzwertes („muhammen kıymet“) eine maßgebliche Schwelle darstellen, gilt bei der ersten, ausschließlich unter den Erben durchgeführten Versteigerung grundsätzlich 100 % des Schätzwertes.

Kommt in der ersten, den Erben vorbehaltenen Versteigerungsrunde also kein wirksamer Zuschlag zustande, folgt eine zweite Versteigerung. Bei dieser können dann auch außenstehende Dritte teilnehmen, hinsichtlich des Schätzwertes gilt anschließend grundsätzlich wieder die 50-%-Schwelle.

Fallbeispiele aus der Praxis

Wie sich die Neuregelung konkret auswirkt, zeigt sich am ehesten anhand typischer Konstellationen. Die folgenden drei Fallbeispiele orientieren sich an wiederkehrenden Fragestellungen aus der Beratungspraxis deutsch-türkischer Erbfälle.

Warum die Änderung gerade für in Deutschland lebende Türkei-Erben wichtig ist

Viele Erben türkischer Immobilien leben dauerhaft in Deutschland und sind mit den rechtlichen Möglichkeiten einer Erbauseinandersetzung in der Türkei nicht vertraut. Besonders problematisch sind dabei Erbengemeinschaften, bei denen sich die Beteiligten über Jahre hinweg nicht über die Nutzung oder den Verkauf einer Immobilie einigen können.

Die neue Regelung eröffnet hier eine interessante strategische Möglichkeit: Wer eine geerbte Immobilie in der Türkei selbst behalten möchte, muss eine Teilungsversteigerung nicht mehr ausschließlich als Risiko betrachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Verfahren vielmehr eine Möglichkeit darstellen, die Eigentumsverhältnisse endgültig zu bereinigen und die Immobilie vollständig zu übernehmen.

Ob dieser Weg wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt allerdings insbesondere vom festgestellten Immobilienwert, dem eigenen Erbanteil, möglichen Belastungen der Immobilie und der Finanzierung des Erwerbs ab. Deshalb lohnt sich vor jeder Entscheidung eine nüchterne Kosten-Nutzen-Abwägung.

Vorsicht bei bereits an Dritte übertragenen Erbanteilen

Die neue Regelung gilt nicht für jede Immobilie mit mehreren Eigentümern. Entscheidend ist insbesondere, dass sämtliche Eigentümer ihre Eigentumsrechte durch Erbgang erworben haben und keine außenstehenden Dritten Eigentumsrechte an der Immobilie besitzen. Das kann in der Praxis von erheblicher Bedeutung sein.

Wurde beispielsweise ein geerbter Miteigentumsanteil bereits an einen Investor oder einen sonstigen Dritten übertragen, können die Voraussetzungen für die ausschließlich den Erben vorbehaltene erste Versteigerung entfallen. Gerade bei zerstrittenen Erbengemeinschaften kann deshalb der Zeitpunkt, zu dem rechtliche Schritte eingeleitet werden, strategisch entscheidend sein.

Was gilt bei bereits laufenden Erbauseinandersetzungen?

Auch bei bereits anhängigen Verfahren sollte geprüft werden, ob die Neuregelung Anwendung findet. Maßgeblich ist dabei nicht allein, wann die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft eingereicht wurde. Für laufende Verfahren enthält das Gesetz vielmehr eine Übergangsregelung.

Daher muss insbesondere geprüft werden, in welchem Stadium sich das Verkaufsverfahren befindet und ob die Versteigerung bereits vor Inkrafttreten der neuen Vorschriften bekannt gemacht worden war. Eine individuelle Prüfung des jeweiligen Verfahrensstands ist deshalb dringend empfehlenswert.

Seit wann gilt die neue Regelung?

Das 12. Justizreformpaket (12. Yargı Paketi) wurde als Gesetz Nr. 7589 am 16. Juli 2026 von der Großen Nationalversammlung der Türkei (TBMM) verabschiedet. Die für Erbengemeinschaften maßgebliche Änderung betrifft dabei Art. 114 des türkischen Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzgesetzes (İİK).

Checkliste: Was vor einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft geprüft werden sollte

Vor Einleitung einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft sollte insbesondere Folgendes geprüft werden:

Quellen und weiterführende Stellen