Wspólnota spadkowa w Turcji: Nowe prawo pierwokupu dla spadkobierców na aukcji
Wraz z XII pakietem reform wymiaru sprawiedliwości (ustawa nr 7589) współwłaściciele dziedziczący mają od 31 lipca 2026 r. szczególny przywilej: pierwsza licytacja odziedziczonej nieruchomości odbywa się wyłącznie wśród nich. (Stan na: 18 sierpnia 2026 r.).
Źródła: TC Resmi Gazete, TBMM, Adalet Bakanlığı – zestawienie Decker Real Estate, stan na 18 sierpnia 2026 r.
Nowe prawo pierwokupu: Co XII pakiet reform sądownictwa zmienia dla wspólnot spadkowych
Wraz z XII Pakietem Reform Sądownictwa (turecki: „12. Yargı Paketi“) turecki parlament wprowadził ważne nowe regulacje dotyczące wspólnot spadkowych. Jeśli odziedziczona nieruchomość zostanie zlicytowana w ramach układu spadkowego, współwłaściciele, którzy ją dziedziczą, mają teraz specjalne prawo pierwokupu. Pierwsza licytacja odbywa się wyłącznie między nimi – osoby trzecie nie mogą uczestniczyć w tej rundzie.
Szczególnie dla spadkobierców, którzy mieszkają w Niemczech i dziedziczą nieruchomość wspólnie z krewnymi. Osiedle mieszkaniowe w Turcji Dla osób, które odziedziczyły majątek, ta regulacja, która weszła w życie 31 lipca 2026 roku, może mieć istotne znaczenie praktyczne. Każdy, kto chciał zachować majątek w rodzinie, musiał wcześniej obawiać się jego utraty na rzecz osoby spoza rodziny, która zaoferowała najwyższą cenę.
Typowy przypadek: kilku spadkobierców, ale brak porozumienia co do majątku
W przypadku dziedziczenia niemiecko-tureckiego często zdarza się, że kilka osób wspólnie posiada nieruchomość w Turcji. Rodzice lub dziadkowie często pozostawiają po sobie dom, mieszkanie lub działkę. Dzieci lub wnuki mieszkają wówczas częściowo w Niemczech, a częściowo w Turcji.
Jeden ze spadkobierców chce zachować majątek, drugi chce czerpać korzyści ekonomiczne ze swojego udziału. Kolejny spadkobierca może być całkowicie niechętny do zawarcia porozumienia. W związku z tym, jeśli polubowne rozstrzygnięcie sprawy spadkowej nie jest możliwe, prawo tureckie zazwyczaj dopuszcza pozew sądowy o zniesienie współwłasności („ortaklığın giderilmesi davası“, znany również jako „izale-i şuyu“).
🚫 Stan prawny do 30.07.2026
Jeśli fizyczny podział majątku nie był możliwy, współwłasność rozwiązywano poprzez sprzedaż. Na publicznej aukcji osoby trzecie również mogły licytować i nabywać majątek rodzinny.
✅ Stan prawny od 31 lipca 2026 r.
Pierwsza tura aukcji odbędzie się teraz wyłącznie między współwłaścicielami dziedziczącymi. Spadkobierca, który chce zachować nieruchomość, nie będzie już musiał od razu licytować z inwestorami zewnętrznymi.
Do tej pory spadkobierca, który chciał zachować majątek w rodzinie, narażał się na znaczne ryzyko. Właśnie tutaj pojawia się XII pakiet reform sądownictwa – i zauważalnie zmienia sytuację wyjściową na korzyść wspólnoty spadkobierców.
Co się zmieniło w wyniku XII pakietu reform wymiaru sprawiedliwości?
Ustawa nr 7589 zmieniła artykuł 114 tureckiej ustawy o egzekucji i upadłości (İcra ve İflâs Kanunu — İİK). Nowe przepisy dotyczą wyłącznie nieruchomości, które spełniają jednocześnie określone warunki.
Trzy przesłanki prawa do dziedziczenia
Nabycie wyłącznie w drodze dziedziczenia — wszyscy właściciele muszą nabyć nieruchomość poprzez dziedziczenie.
Nie są one własnością żadnych zewnętrznych podmiotów trzecich. — nie mogą istnieć prawa własności do nieruchomości dla osób spoza wspólnoty spadkowej.
Sprzedaż na mocy nakazu sądowego — rozwiązanie wspólnoty musi nastąpić w drodze sprzedaży, np. dlatego, że podział fizyczny nie jest możliwy.
Jeśli te trzy warunki zostaną spełnione jednocześnie, pierwsza licytacja zostanie przeprowadzona wyłącznie między współwłaścicielami dziedziczącymi. W związku z tym osoby trzecie nie mogą uczestniczyć w tej pierwszej turze licytacji. Prawo wyraźnie stanowi, że ta licytacja, przeprowadzona wyłącznie między spadkobiercami, może odbyć się tylko raz.
Co to oznacza dla spadkobiercy, który chce zachować majątek?
Nowe przepisy znacząco poprawiają pozycję spadkobiercy, który chce zachować dom, mieszkanie lub ziemię w rodzinie. W pierwszej turze aukcji nie muszą już licytować z zewnętrznymi nabywcami ani inwestorami. Zamiast tego sami spadkobiercy mają pierwszą szansę na nabycie nieruchomości.
W praktyce daje to spadkobiercom prawo pierwokupu w postępowaniu licytacyjnym. Należy jednak zauważyć, że nowe przepisy nie oznaczają, że spadkobierca może automatycznie nabyć nieruchomość lub uzyskać ją po szczególnie niskiej cenie. O wygranej decyduje najwyższa oferta w ramach wspólnoty spadkobierców.
Korzyści dla spadkobiercy, który chce przejąć majątek
- W rundzie 1 nie będzie przetargów dla zewnętrznych inwestorów
- Planowanie jest trudne, ponieważ tylko współspadkobiercy są uprawnieni do udziału.
- Realna szansa na zachowanie majątku w rodzinie
Czego nie osiąga regulacja
- Brak automatycznego lub przecenionego zakupu
- Wymagana jest pełna oferta równa wartości szacunkowej.
- Jeżeli jest kilku spadkobierców chętnych do przejęcia biznesu, proces licytacji toczy się między nimi.
Cecha szczególna: W przypadku pierwszej aukcji zazwyczaj obowiązuje pełna wycena.
W przypadku pierwszej licytacji, która odbywa się wyłącznie między spadkobiercami, obowiązują specjalne wymagania dotyczące minimalnej oferty. Podczas gdy w zwykłej licytacji 50 % ustalonej wartości szacunkowej („muhammen kıymet“) stanowi zazwyczaj odpowiedni próg, w pierwszej licytacji, która odbywa się wyłącznie między spadkobiercami, obowiązuje zazwyczaj 100 % wartości szacunkowej.
Pierwsza aukcja (tylko współwłaściciele dziedziczący): zazwyczaj obowiązuje minimalna oferta 100 % Wartość szacunkowa Oferta musi również przekraczać minimalny próg prawnie dopuszczalny, obejmujący roszczenia priorytetowe oraz koszty realizacji i dystrybucji.
Procedura nowej licytacji nieruchomości odziedziczonych
Jeśli w pierwszej rundzie licytacji, przeznaczonej dla spadkobierców, nie zostanie przyjęta żadna ważna oferta, przeprowadza się drugą licytację. W tej drugiej licytacji mogą uczestniczyć również osoby trzecie, a próg 50-% zasadniczo ponownie obowiązuje w odniesieniu do wartości szacunkowej.
Studia przypadków z praktyki
Konkretne skutki nowych przepisów najlepiej ilustrują typowe scenariusze. Poniższe trzy studia przypadków opierają się na powtarzających się pytaniach z praktyki konsultingowej w zakresie niemiecko-tureckich spraw spadkowych.
Trójka rodzeństwa, jeden dom w Antalyi, brak porozumienia
Ojciec pozostawia trójce dzieci nieruchomość w Antalyi. Po zakończeniu postępowania spadkowego, trójka dzieci zostaje zarejestrowana jako współwłaściciele. Dwoje dzieci mieszka w Niemczech, a jedno w Turcji. Wartość nieruchomości wynosi 9 milionów lir tureckich.
Jedno z dzieci chce zatrzymać dom, a dwójka rodzeństwa chce czerpać korzyści finansowe z udziału. Ugoda pozasądowa dotycząca przeniesienia udziałów kończy się fiaskiem, więc ostatecznie w sądzie wszczęto postępowanie o zniesienie współwłasności, nakazując sprzedaż nieruchomości.
Zgodnie z nowymi przepisami, pierwsza aukcja odbędzie się wyłącznie między trzema współwłaścicielami dziedziczącymi. Spadkobierca, który chce zatrzymać dom, ma zatem pierwszą możliwość licytowania nieruchomości bez konieczności konkurowania z zewnętrznymi nabywcami w tej pierwszej rundzie – musi jednak pamiętać, że ogólna wartość szacunkowa nieruchomości wynosi 9 milionów lirów tureckich.
Udział w spadku już sprzedany inwestorowi
Dwie siostry i ich brat wspólnie dziedziczą mieszkanie w Alanyi. Jedna z sióstr boryka się z trudnościami finansowymi i sprzedaje swoją część spadku zewnętrznemu inwestorowi, zanim dojdzie do sporu prawnego. W związku z tym zostaje złożony pozew o rozwiązanie współwłasności, ponieważ pozostałe strony nie mogą dojść do porozumienia.
Ponieważ jednak prawa własności do nieruchomości przysługują obecnie osobie trzeciej, kluczowy wymóg nowego rozporządzenia przestaje obowiązywać. Pierwsza aukcja nie jest już zarezerwowana wyłącznie dla współwłaścicieli dziedziczących – proces od samego początku przebiega według standardowych zasad, z udziałem oferentów zewnętrznych.
Przykład ten ilustruje, dlaczego moment przeniesienia udziałów w ramach podzielonej wspólności majątkowej może mieć strategiczne znaczenie.
Spadkobierca mieszkający w Niemczech chce przejąć dom wakacyjny.
Dziedziczka mieszkająca w Monachium chce na stałe zatrzymać odziedziczony po rodzicach dom wakacyjny w Kemer, podczas gdy jej brat, mieszkający w Turcji, nalega na jego sprzedaż. Po fiasku ugody pozasądowej, sąd orzekł zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż nieruchomości, której wartość szacuje się na około 210 000 euro.
Ponieważ wszystkie warunki nowych przepisów zostały spełnione, pierwsza licytacja odbędzie się wyłącznie między rodzeństwem. Spadkobierczyni mieszkająca w Niemczech musi jednak wcześniej ustalić, czy może sfinansować pełną wartość wyceny – a nie tylko połowę – w krótkim terminie, na przykład poprzez finansowanie kapitałowe lub pomostowe. W przeciwnym razie, pomimo nowego prawa pierwszeństwa, ryzykuje utratę nieruchomości w drugiej turze licytacji, która będzie wówczas otwarta dla osób trzecich.
Dlaczego ta zmiana jest szczególnie ważna dla tureckich spadkobierców mieszkających w Niemczech
Wielu spadkobierców tureckich nieruchomości mieszka na stałe w Niemczech i nie zna prawnych możliwości rozstrzygania sporów spadkowych w Turcji. Jest to szczególnie problematyczne w przypadku dziedziczenia wspólnego, gdy strony przez lata nie mogą dojść do porozumienia w sprawie sposobu użytkowania lub sprzedaży nieruchomości.
Nowe przepisy otwierają interesującą szansę strategiczną: osoby chcące zachować prawo własności do odziedziczonej nieruchomości w Turcji nie muszą już postrzegać licytacji podziałowej wyłącznie jako ryzyka. W pewnych okolicznościach procedura ta może wręcz stanowić sposób na ostateczne rozwiązanie kwestii własności i pełne objęcie nieruchomości w posiadanie.
To, czy takie podejście jest ekonomicznie uzasadnione, zależy przede wszystkim od szacowanej wartości nieruchomości, własnego udziału w spadku, wszelkich istniejących obciążeń nieruchomości oraz finansowania zakupu. Dlatego przed podjęciem decyzji zaleca się przeprowadzenie rzetelnej analizy kosztów i korzyści.
Zachowaj ostrożność w przypadku udziałów w spadku już przekazanych osobom trzecim
Nowe przepisy nie mają zastosowania do każdej nieruchomości, która ma wielu właścicieli. Co istotne, wszyscy właściciele muszą nabyć prawa własności w drodze dziedziczenia, a prawa własności do nieruchomości nie mogą być przypisane osobom trzecim. W praktyce może to mieć istotne znaczenie.
Na przykład, jeśli odziedziczony udział we współwłasności został już przeniesiony na inwestora lub inną osobę trzecią, warunki pierwszej licytacji, zarezerwowane wyłącznie dla spadkobierców, mogą przestać obowiązywać. Zwłaszcza w przypadku sporów między spadkobiercami, moment wszczęcia postępowania sądowego może mieć zatem strategiczne znaczenie.
Co ma zastosowanie w przypadku trwających sporów dotyczących spadku?
Nawet w toczących się postępowaniach należy zbadać, czy nowe przepisy mają zastosowanie. Decydującym czynnikiem nie jest wyłącznie data wniesienia powództwa o rozwiązanie wspólnoty. Ustawa zawiera raczej przepis przejściowy dla postępowań w toku.
Dlatego szczególnie ważne jest zbadanie, na jakim etapie znajduje się proces sprzedaży i czy aukcja została ogłoszona przed wejściem w życie nowych przepisów. Zdecydowanie zaleca się zatem indywidualną weryfikację statusu danej procedury.
Od kiedy obowiązuje nowe rozporządzenie?
XII Pakiet Reform Sądownictwa (12. Yargı Paketi) został przyjęty jako Ustawa nr 7589 przez Wielkie Zgromadzenie Narodowe Turcji (TBMM) 16 lipca 2026 r. Zmiana dotycząca wspólnoty spadkobierców dotyczy artykułu 114 tureckiej ustawy o egzekucji i upadłości (İİK).
| Wydarzenie | Data |
|---|---|
| Adopcja przez TBMM (Ustawa nr 7589) | 16 lipca 2026 r. |
| Wejście w życie nowego rozporządzenia (art. 114 İİK) | 31 lipca 2026 r. |
Nowe rozporządzenie wchodzi zatem w życie z dniem 31 lipca 2026 r. i od tej daty będzie miało zastosowanie do aukcji spełniających te wymagania.
Lista kontrolna: Co należy sprawdzić przed złożeniem pozwu o rozwiązanie wspólnoty
Przed wszczęciem postępowania sądowego w sprawie rozwiązania Wspólnoty należy w szczególności zbadać następujące kwestie:
Kto jest obecnie zarejestrowany jako właściciel w tureckim rejestrze gruntów (Tapu)
Na jakiej podstawie nabyto odpowiednie udziały własnościowe
Czy akcje zostały już przeniesione na zewnętrzne podmioty trzecie?
Jaka jest obecna wartość nieruchomości?
Czy pozasądowe przeniesienie udziałów w spadku jest korzystniejsze ekonomicznie
Czy uda się zabezpieczyć finansowanie udziału w aukcji spadkobierców wewnętrznych
Źródła i dalsze lektury
| Temat | Oficjalny organ |
|---|---|
| Publikacja ustaw, w tym ustawy nr 7589 | TC Resmi Gazete |
| Procedura legislacyjna, 12. pakiet reform sądownictwa | Wielkie Zgromadzenie Narodowe Turcji (TBMM) |
| Prawo egzekucyjne i upadłościowe (IIK) | TC Adalet Bakanlığı (Ministerstwo Sprawiedliwości) |
| Przegląd tekstów prawnych (Mevzuat) | TC Mevzuat Bilgi Sistemi |
Następny krok
Są częścią Osiedle mieszkaniowe w Turcji Czy rozważasz wniesienie pozwu o zniesienie współwłasności? Kancelaria Decker Real Estate skontaktuje Cię z doświadczonymi prawnikami uprawnionymi do wykonywania zawodu w Niemczech i Turcji, a także pomoże Ci w wycenie i sprzedaży nieruchomości.
Decker Real Estate · Yetki Belgesi nr 3506573 · İzmir / Alanya · info@decker-realestate.com
Najczęściej zadawane pytania dotyczące aukcji spadkowych
XII Pakiet Reform Sądownictwa (Ustawa nr 7589) zmienia artykuł 114 tureckiej Ustawy o Egzekucji i Upadłości. Od tego czasu, w przypadku nieruchomości nabytych wyłącznie w drodze dziedziczenia, pierwsza licytacja w ramach podziału spadku odbywa się wyłącznie między spadkobiercami będącymi współwłaścicielami.
Odnosi się to do tureckiego postępowania prawnego o zniesienie współwłasności. Rozważa się je, gdy współwłaściciele – na przykład spadkobiercy – nie mogą dojść do porozumienia pozasądowego. Jeśli fizyczny podział majątku nie jest możliwy, sąd zazwyczaj zarządza jego sprzedaż.
O ile spełnione są wymogi prawne, w pierwszej rundzie licytacji mogą uczestniczyć wyłącznie dziedziczący współwłaściciele nieruchomości. Osoby trzecie są wykluczone z udziału w tej rundzie.
Nie, pod warunkiem spełnienia wymogów prawnych. Pierwsza runda aukcji jest prawnie zarezerwowana wyłącznie dla współwłaścicieli dziedziczących. Dopiero jeśli w tej rundzie nie zostanie zaakceptowana żadna ważna oferta, proces zostanie otwarty dla oferentów zewnętrznych.
W pierwszej licytacji, prowadzonej wyłącznie między spadkobiercami, obowiązuje minimalna oferta w wysokości 100 % wartości oszacowanej. Oferta musi również przekraczać obowiązujący prawnie minimalny limit, wliczając wszelkie wcześniejsze roszczenia i koszty realizacji.
Jeśli w pierwszej licytacji wewnętrznej pomiędzy spadkobiercami nie zostanie zaakceptowana żadna ważna oferta, następuje druga licytacja. W tej drugiej licytacji mogą uczestniczyć również osoby trzecie, a niższy próg 50-% ponownie obowiązuje w odniesieniu do wartości szacunkowej.
Zasadniczo nie. Kluczowym wymogiem jest, aby prawa własności do nieruchomości nie posiadały osoby trzecie. Jeśli udział w spadku został już przeniesiony na osobę trzecią, prawo pierwszeństwa spadkobiercy w pierwszej rundzie licytacji może zostać utracone.
Dwunasty pakiet reform wymiaru sprawiedliwości został przyjęty przez TBMM 16 lipca 2026 r. jako ustawa nr 7589. Zmiana artykułu 114 ustawy spadkowej, który ma zastosowanie do wspólnot spadkowych, obowiązuje od 31 lipca 2026 r.
Zależy to od konkretnego etapu postępowania. Kluczowym czynnikiem jest to, czy aukcja została ogłoszona przed wejściem w życie nowych przepisów. Dlatego zaleca się indywidualną weryfikację statusu konkretnego postępowania.
Wnioski: Nowa szansa na zachowanie odziedziczonych nieruchomości w rodzinie.
Dwunasty pakiet reform sądownictwa wzmacnia pozycję spadkobierców, którzy chcą samodzielnie przejąć odziedziczoną nieruchomość w Turcji lub zachować ją w rodzinie. Jeśli zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej wyłącznie w drodze dziedziczenia następuje w drodze sprzedaży i nie istnieją żadne zewnętrzne prawa własności osób trzecich, dziedziczący współwłaściciele mają początkowo możliwość licytowania nieruchomości między sobą. Dopiero jeśli pierwsza tura aukcji zakończy się niepowodzeniem, proces staje się otwarty dla oferentów zewnętrznych.
Dołącz do dyskusji