В Турции действует система наследования: новое право преимущественной покупки для наследников на аукционе.
В соответствии с 12-м пакетом реформ в сфере правосудия (Закон № 7589) с 31 июля 2026 года наследникам-совладельцам предоставлена особая привилегия: первый аукцион по продаже унаследованного имущества проводится исключительно между ними. (Действительно на 18 августа 2026 года).
Источники: TC Resmi Gazete, TBMM, Adalet Bakanlığı — сборник Decker Real Estate, по состоянию на 18 августа 2026 г.
Новое право преимущественной покупки: что меняет 12-й пакет судебных реформ для сообществ наследников.
В рамках 12-го пакета судебных реформ (турец. „12. Yargı Paketi“) турецкий парламент ввел важное новое положение для общин наследников. Если унаследованное имущество выставляется на аукцион в рамках наследственного соглашения, то теперь совладельцы, получившие его, имеют особое право преимущественной покупки. Первый аукцион проводится исключительно между ними — участие третьих лиц в этом раунде запрещено.
Особенно это актуально для наследников, проживающих в Германии и наследующих имущество вместе с родственниками. Жилой комплекс в Турции Для тех, кто унаследовал недвижимость, это правило, действующее с 31 июля 2026 года, может иметь значительное практическое значение. Ранее любой, кто хотел сохранить недвижимость в семье, опасался потерять ее в пользу покупателя, предложившего самую высокую цену, не являющегося членом семьи.
Типичный случай: несколько наследников, но нет соглашения по поводу имущества.
В немецко-турецких наследственных делах часто бывает так, что несколько человек совместно владеют недвижимостью в Турции. Родители или бабушки и дедушки часто оставляют после себя дом, квартиру или земельный участок. Дети или внуки затем живут частично в Германии, а частично в Турции.
Один наследник хочет сохранить имущество, другой — получить экономическую выгоду от своей доли. Третий наследник может быть совершенно не готов к соглашению. Следовательно, если мирное урегулирование наследства не удается, турецкое законодательство, как правило, допускает подачу иска о расторжении совместной собственности („ortaklığın giderilmesi davası“, также „izale-i şuyu“).
🚫 Правовая ситуация до 30.07.2026
Если физическое разделение имущества было невозможно, совместное владение прекращалось путем продажи. На публичном аукционе сторонние третьи стороны также могли участвовать в торгах и приобрести семейное имущество.
✅ Правовая ситуация с 31 июля 2026 года
Первый раунд аукционов теперь будет проходить исключительно среди наследников-совладельцев. Таким образом, наследнику, желающему сохранить недвижимость, больше не придется сразу же конкурировать с внешними инвесторами.
До сих пор наследник, желавший сохранить имущество в семье, сталкивался со значительным риском. Именно здесь вступает в действие 12-й пакет судебных реформ, который заметно меняет исходную ситуацию в пользу общности наследников.
Какие изменения произошли в результате принятия 12-го пакета реформ в сфере правосудия?
Закон № 7589 внес поправки в статью 114 Закона Турции об исполнении судебных решений и банкротстве (İcra ve İflâs Kanunu — İİK). Новое положение применяется исключительно к недвижимости, которая одновременно соответствует определенным условиям.
Три предпосылки для права наследования
Приобретение исключительно по наследству. — Все владельцы должны были приобрести недвижимость по наследству.
Они не владеют никакими сторонними третьими сторонами. — Лица, не входящие в состав общего наследника, не могут обладать правами собственности на данное имущество.
Продажа по решению суда — Расформирование общины должно было быть предписано продажей имущества, например, потому что физическое разделение невозможно.
Если эти три условия выполняются одновременно, первый аукцион будет проводиться исключительно среди наследующих совладельцев. Следовательно, сторонние лица не могут участвовать в этом первом раунде аукционов. Закон прямо предусматривает, что этот аукцион, проводимый исключительно среди наследников, может состояться только один раз.
Что это значит для наследника, который хочет сохранить имущество?
Новое положение значительно улучшает положение наследника, желающего сохранить дом, квартиру или землю в семье. В первом раунде аукционов им больше не нужно конкурировать с внешними покупателями или инвесторами. Вместо этого наследникам предоставляется первоначальная возможность приобрести недвижимость.
Это фактически создает право преимущественной покупки для наследников в ходе аукционных торгов. Однако важно отметить, что новое положение не означает, что наследник может автоматически приобрести имущество по особенно низкой цене. Скорее, победителем по-прежнему будет определяться самая высокая ставка среди всех наследников.
Преимущества для наследника, желающего взять на себя управление.
- В первом раунде не было конкуренции с внешними инвесторами.
- Планирование представляет собой сложную задачу, поскольку участвовать могут только сонаследники.
- Реальная вероятность сохранения недвижимости в семье.
Чего не достигает данное регулирование
- Автоматическая покупка или покупка со скидкой не предусмотрены.
- Требуется полная ставка, равная оценочной стоимости.
- Если найдется несколько наследников, желающих взять на себя управление бизнесом, процесс торгов продолжается среди них.
Особенность: на первом аукционе, как правило, применяется полная оценочная стоимость.
Для первого аукциона, который проводится исключительно среди наследников, действуют особые требования к минимальной ставке. В то время как на обычном аукционе пороговым значением обычно является 50 % от установленной оценочной стоимости („muhammen kıymet“), на первом аукционе, проводимом исключительно среди наследников, обычно применяется 100 % от оценочной стоимости.
Первый аукцион (только для совладельцев, унаследовавших право собственности): минимальная ставка, как правило, 100 % Расчетное значение Предложение также должно превышать установленный законом минимальный порог, включая приоритетные требования, а также расходы на реализацию и распределение.
Порядок проведения нового аукциона по продаже унаследованного имущества.
Если в первом раунде аукциона, предназначенном для наследников, не будет принято ни одной действительной заявки, проводится второй аукцион. Во втором аукционе могут участвовать и сторонние третьи стороны, и, как правило, снова применяется пороговое значение 50-% в отношении оценочной стоимости.
Примеры из практики
Конкретные последствия новых правил лучше всего иллюстрируются типичными сценариями. Следующие три примера основаны на часто задаваемых вопросах из консультационной практики по делам о наследовании в немецко-турецкой области.
Трое братьев и сестер, один дом в Анталии, никакого соглашения.
Отец оставляет своим троим детям недвижимость в Анталии. После завершения процедуры оформления наследства трое детей регистрируются как совладельцы. Двое детей живут в Германии, а один — в Турции. Стоимость недвижимости оценивается в 9 миллионов турецких лир.
Один из детей хочет оставить дом себе, а двое других братьев и сестер хотят получить финансовую выгоду от своей доли. Внесудебное урегулирование вопроса о передаче долей не удается, поэтому в конечном итоге подается иск о расторжении соглашения о совместной собственности, предписывающий продажу имущества.
В соответствии с новой правовой системой, первый аукцион будет проводиться исключительно среди трех наследников-совладельцев. Таким образом, наследник, желающий сохранить дом, получает первоначальную возможность подать заявку на покупку недвижимости, не конкурируя с внешними покупателями на этом первом этапе — однако ему следует помнить, что, как правило, применяется полная оценочная стоимость в 9 миллионов турецких лир.
Доля наследства уже продана инвестору.
Две сестры и их брат совместно наследуют квартиру в Алании. Одна из сестер испытывает финансовые трудности и продает свою долю наследства стороннему инвестору до того, как возникает судебный спор. Впоследствии подается иск о расторжении совместного права собственности, поскольку оставшиеся стороны не могут прийти к соглашению.
Однако, поскольку права собственности на недвижимость теперь принадлежат третьей стороне, ключевое требование нового регламента больше не применяется. Таким образом, первый аукцион больше не предназначен исключительно для наследующих совладельцев — процесс с самого начала проходит в соответствии с обычными правилами с участием внешних участников торгов.
Этот пример иллюстрирует, почему выбор времени для передачи акций в рамках разделенного сообщества наследников может иметь решающее стратегическое значение.
Наследник, проживающий в Германии, хочет унаследовать этот загородный дом.
Наследница, проживающая в Мюнхене, хочет навсегда сохранить загородный дом в Кемере, унаследованный от родителей, в то время как ее брат, живущий в Турции, настаивает на его продаже. После того, как внесудебное урегулирование не удалось, суд постановил расторгнуть их совместное владение путем продажи недвижимости, стоимость которой оценивается примерно в 210 000 евро.
Поскольку все условия нового регламента соблюдены, первый аукцион состоится исключительно между двумя братьями и сестрами. Однако наследница, проживающая в Германии, должна заранее уточнить, сможет ли она профинансировать полную оценочную стоимость — а не только половину — в краткосрочной перспективе, например, за счет собственного капитала или промежуточного финансирования. В противном случае, несмотря на новое преимущественное право, она рискует потерять недвижимость во втором раунде аукциона, который затем станет открытым для третьих лиц.
Почему эти изменения особенно важны для турецких наследников, проживающих в Германии.
Многие наследники турецкой недвижимости постоянно проживают в Германии и не знакомы с юридическими возможностями разрешения наследственных споров в Турции. Это особенно проблематично в случаях совместного наследования, когда стороны годами не могут договориться об использовании или продаже недвижимости.
Новое положение открывает интересную стратегическую возможность: тем, кто желает сохранить право собственности на унаследованное имущество в Турции, больше не нужно рассматривать аукцион по разделу имущества исключительно как риск. При определенных условиях эта процедура может, наоборот, предложить способ окончательно решить вопросы собственности и получить полное владение имуществом.
Экономическая целесообразность такого подхода зависит, прежде всего, от оценочной стоимости недвижимости, доли наследника в наследстве, наличия обременений на имущество и финансирования покупки. Поэтому перед принятием любого решения целесообразно провести взвешенный анализ затрат и выгод.
Проявляйте осторожность в отношении долей наследства, уже переданных третьим лицам.
Новое правило не распространяется на все объекты недвижимости с несколькими собственниками. Важно отметить, что все собственники должны приобрести свои права собственности по наследству, и никакие третьи лица не могут владеть правами собственности на недвижимость. На практике это может иметь существенное значение.
Например, если унаследованная доля в совместной собственности уже была передана инвестору или другому третьему лицу, условия первого аукциона, который предназначен исключительно для наследников, могут уже не действовать. Особенно в случаях споров между наследниками, поэтому время начала судебного разбирательства может иметь решающее стратегическое значение.
Что относится к текущим спорам о наследстве?
Даже в рамках незавершенного судебного разбирательства следует проверить, применяется ли новое положение. Решающим фактором является не только время подачи иска о роспуске общины. Скорее, закон содержит переходное положение для текущих судебных разбирательств.
Поэтому особенно важно изучить этап процесса продажи и выяснить, был ли аукцион объявлен до вступления в силу новых правил. Настоятельно рекомендуется провести индивидуальный анализ соответствующего процессуального статуса.
С какого времени действует новое постановление?
12-й пакет судебных реформ (12. Yargı Paketi) был принят Великим национальным собранием Турции (ВНС) 16 июля 2026 года в качестве Закона № 7589. Поправка, касающаяся общности наследников, относится к статье 114 Закона Турции об исполнении судебных решений и банкротстве (İİK).
| Событие | Дата |
|---|---|
| Принято в соответствии с Законом TBMM (Закон № 7589) | 16 июля 2026 г. |
| Вступление в силу нового регламента (ст. 114 ИИК) | 31 июля 2026 г. |
Таким образом, новое положение вступило в силу с 31 июля 2026 года и распространяется на аукционы, отвечающие этим требованиям, начиная с этой даты.
Контрольный список: Что следует проверить перед подачей иска о роспуске общины?
Прежде чем подавать иск о роспуске Сообщества, следует в особенности изучить следующие вопросы:
Кто в настоящее время зарегистрирован в качестве собственника в турецком земельном реестре (Tapu)?
На каком основании были приобретены соответствующие доли собственности
Были ли акции уже переданы внешним третьим сторонам?
Какова текущая стоимость недвижимости?
Является ли внесудебная передача долей наследства более экономически выгодной?
Возможно ли обеспечить финансирование для участия во внутреннем аукционе наследников?
Источники и дополнительная литература
| Тема | Официальный орган |
|---|---|
| Публикация законов, включая Закон № 7589. | TC Resmi Gazete |
| Законодательная процедура, 12-й пакет реформ судебной системы | Великое национальное собрание Турции (ВНСМ) |
| Исполнительное право и право о банкротстве (IIK) | ТК Адалет Баканлыги (Министерство юстиции) |
| Обзор правовых текстов (Мевзуат) | TC Mevzuat Bilgi Sistemi |
Ваш следующий шаг
Они являются частью Жилой комплекс в Турции Рассматриваете ли вы возможность судебного разбирательства по вопросу расторжения договора совместной собственности? Компания Decker Real Estate свяжет вас с опытными юристами, имеющими право заниматься юридической практикой как в Германии, так и в Турции, а также окажет помощь в оценке и маркетинге недвижимости.
Decker Real Estate · Yetki Belgesi № 3506573 · Измир / Аланья · info@decker-realestate.com
Часто задаваемые вопросы об аукционах по продаже наследства
12-й пакет судебных реформ (Закон № 7589) вносит поправки в статью 114 Закона Турции об исполнении судебных решений и банкротстве. С тех пор в отношении недвижимости, приобретенной исключительно по наследству, первый аукцион в рамках наследственного соглашения проводится только среди наследников, являющихся совладельцами.
Речь идёт о турецком судебном процессе по расторжению совместной собственности. Он рассматривается в случаях, когда совладельцы — например, наследники — не могут достичь внесудебного соглашения. Если физический раздел имущества невозможен, суд, как правило, распорядится о его продаже.
При соблюдении всех юридических требований в первом раунде аукциона могут участвовать только наследственные совладельцы недвижимости. Участие в этом раунде для сторонних лиц исключено.
Нет, при условии соблюдения всех юридических требований. Первый раунд аукциона по закону предназначен исключительно для наследующих совладельцев. Только если в этом раунде не будет принята ни одна действительная заявка, процесс открывается для внешних участников торгов.
На первом аукционе, проводимом исключительно среди наследников, как правило, действует минимальная ставка в размере 100 % от оценочной стоимости. Ставка также должна превышать установленный законом минимальный предел, включая любые предыдущие требования и расходы на реализацию.
Если в первом внутреннем аукционе среди наследников не будет принята ни одна действительная заявка, проводится второй аукцион. В этом втором аукционе также могут участвовать сторонние третьи стороны, и в отношении оценочной стоимости снова применяется нижний порог 50-%.
Как правило, нет. Ключевое требование заключается в том, что никакие третьи стороны не должны обладать правами собственности на имущество. Если доля наследства уже была передана третьей стороне, то приоритетное право наследника на первом аукционе может быть утрачено.
Двенадцатый пакет реформ в сфере правосудия был принят TBMM 16 июля 2026 года в качестве Закона № 7589. Поправка к статье 114 Закона о наследовании, которая применяется к сообществам наследников, вступила в силу с 31 июля 2026 года.
Это зависит от конкретной стадии разбирательства. Ключевым фактором является то, было ли объявлено о проведении аукциона до вступления в силу новых правил. Поэтому рекомендуется провести индивидуальный анализ конкретного процессуального статуса.
Вывод: появилась новая возможность сохранить унаследованное имущество в семье.
Двенадцатый пакет судебных реформ укрепляет положение наследников, желающих самостоятельно вступить во владение унаследованным имуществом в Турции или сохранить его в семье. Если расторжение совместной собственности на имущество, приобретенное исключительно по наследству, осуществляется путем продажи, и отсутствуют права собственности третьих лиц, наследникам-совладельцам первоначально предоставляется возможность самостоятельно участвовать в торгах. Только в случае неудачи первого раунда торгов процесс открывается для внешних участников.
Больше на Decker Realestate Türkei, Alanya, Antalya, Fethiye, Izmir
Подпишитесь, чтобы получать последние записи по электронной почте.
Присоединиться к обсуждению