Decker Real Estate · Steuer & Investment
Immobilienkauf in der Türkei — was bringt das steuerlich für Deutsche?
Die 20-Jahres-Steuerbefreiung hilft bei türkischen Mieteinnahmen kaum. Dafür gibt es echte Vorteile — wenn man die richtigen Stellschrauben kennt.
Was bringt ein Immobilienkauf in der Türkei steuerlich wirklich — für Deutsche?
Die 20-Jahres-Steuerbefreiung wird im Türkei-Immobilienmarkt oft als Kaufargument genannt — zu Unrecht. Deshalb erklären wir hier, was tatsächlich gilt und welche Vorteile deutschsprachige Käufer wirklich nutzen können.
5
Jahre Haltefrist für steuerfreien Verkauf in der Türkei
10
Jahre Spekulationsfrist in Deutschland — zum Vergleich
15 %
Mietsteuer-Einstiegssatz in der Türkei (privat, Wohnraum) · Stand 2026
1.090
€ Mietsteuer/Jahr bei 700 €/Monat — Rechenbeispiel Alanya · Decker Real Estate 2026
Der Mythos der 20-Jahres-Steuerbefreiung
Beim Kauf einer Immobilie in der Türkei gibt es für Deutsche tatsächlich echte Steuervorteile. Allerdings nicht dort, wo gerade am lautesten geworben wird. Die viel diskutierte 20-Jahres-Steuerbefreiung betrifft ausdrücklich ausländische Einkünfte — also Einkünfte aus dem Ausland. Wer eine Wohnung in Alanya kauft und Mieteinnahmen daraus erzielt, hat jedoch eine türkische Einkunftsquelle. Deshalb fällt diese Einnahme schlicht nicht unter die Regelung. Was tatsächlich zählt, erklären wir daher hier — Punkt für Punkt.1 Steuervorteil
Nach 5 Jahren verkaufen — steuerfrei
Das ist der größte Steuervorteil beim Immobilienkauf in der Türkei — und er wird dennoch kaum kommuniziert. Wer eine Immobilie in der Türkei als Privatperson hält und sie nach mehr als 5 Jahren verkauft, zahlt in der Türkei keine Kapitalertragsteuer auf den Gewinn. Das gilt deshalb auch für Ausländer, weil das türkische Steuergesetz hier keinen Unterschied macht. DBA-Vorteil: Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und der Türkei stellt Deutschland Veräußerungsgewinne aus türkischen Immobilien für in Deutschland ansässige Personen grundsätzlich frei. Wer in der Türkei kauft, lange hält und dann verkauft, zahlt den Veräußerungsgewinn in vielen Konstellationen in keinem der beiden Länder.
Haltefrist im direkten Vergleich
| Kriterium | Турция | Deutschland |
|---|---|---|
| Haltefrist bis steuerfreier Verkauf | 5 Jahre | 10 Jahre |
| Gilt auch für Ausländer? | Ja — kein Unterschied | Ja |
| Steuer bei Verkauf vor Fristablauf | Progressiv (Türkei) | 25 % Abgeltungsteuer + Soli |
| DBA-Freistellung möglich? | Ja — nach 5 Jahren | – |
Achtung: Ein Verkauf vor Ablauf der 5 Jahre löst in der Türkei Kapitalertragsteuer aus. Je nach Konstellation kann außerdem Deutschland besteuern. Daher sollte die Haltedauer von Anfang an geplant werden.
2 Steuervorteil
Mietsteuer auf türkische Einnahmen — niedriger als erwartet
Wohnraummiete aus einer türkischen Immobilie wird in der Türkei besteuert — das ist korrekt. Zudem gilt: Die Belastung ist jedoch oft deutlich geringer als in Deutschland, weil das türkische Steuerrecht für private Vermieter günstigere Rahmenbedingungen bietet.Türkei vs. Deutschland — die Unterschiede im Überblick
| Kriterium | Турция | Deutschland |
|---|---|---|
| Jährlicher Freibetrag (Wohnraum) | 58.000 TRY (ca. 2026) | Keiner |
| Pauschalkostenmethode | 15 % pauschal abziehbar | Nur per Einzelnachweis |
| Steuersatz — Einstieg | 15 % | Persönl. Einkommensteuer 25–45 % |
| Doppelbesteuerungsschutz | Ja — DBA schützt | Ja — DBA schützt |
Konkrete Beispielrechnung — Wohnung in Alanya, 130.000 €
| Position | Турция | Vergleich Deutschland |
|---|---|---|
| Jahresmiete | 8.400 € (700 €/Monat) | 8.400 € |
| Steuerbasis nach Abzügen | ca. 7.140 € (–15 % Pauschale) | ca. 8.400 € (kein Freibetrag) |
| Angewandter Steuersatz | 15 % (Einstiegssatz) | 35 % (Grenzsteuersatz, Beispiel) |
| Steuerlast pro Jahr | ca. 1.090 € | ca. 2.940 € |
| Doppelbesteuerung | Keine (DBA) | Keine (DBA) |
3 Steuervorteil
Das Doppelbesteuerungsabkommen — wer besteuert was?
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und der Türkei ist seit 1991 in Kraft und regelt klar, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf. Für Immobilieneinkünfte gilt: Das Land, in dem die Immobilie steht, hat das Besteuerungsrecht. Damit schützt das Abkommen wirksam vor echter Doppelbesteuerung. DBA-Grundregel für Immobilien: Das Belegenheitsland besteuert. Deutschland stellt Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus türkischen Immobilien für in Deutschland ansässige Personen grundsätzlich frei. Allerdings greift der Progressionsvorbehalt — eine mögliche Auswirkung auf den deutschen Steuersatz, die jedoch bei mittleren Einkommen oft gering ist.
Was das konkret bedeutet — drei Szenarien
- Türkische Wohnung, Wohnsitz in Deutschland: Die Türkei besteuert daher die Mieteinnahmen. Deutschland stellt frei — Progressionsvorbehalt möglich.
- Türkische Wohnung, Wohnsitz in der Türkei: Die Türkei besteuert. Deutschland greift hier nicht zu.
- Deutsche Wohnung, Wohnsitz in der Türkei: Deutschland behält das Besteuerungsrecht. Die Türkei greift nicht zu.
4 Gesamtbild
Das Gesamtbild — Beispielrechnung über 7 Jahre
Um die Vorteile zu verdeutlichen, rechnen wir ein konkretes Szenario durch: Käufer aus Bayern, 52 Jahre, kauft 2024 eine Wohnung in Alanya für 130.000 €. Monatliche Mieteinnahme: 700 €. Haltedauer: 7 Jahre. Verkaufspreis 2031: 175.000 €. Wertzuwachs: 45.000 €.| Position | Betrag | Steuerbelastung |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen gesamt (7 × 8.400 €) | 58.800 € | ca. 7.630 € (Türkei, 7 Jahre) |
| Mieteinnahmen — Deutschland | 58.800 € | 0 € (DBA-Freistellung) |
| Verkaufsgewinn (175.000 − 130.000 €) | 45.000 € | 0 € Türkei (5-J.-Frist erfüllt) |
| Verkaufsgewinn — Deutschland | 45.000 € | Grundsätzlich freigestellt (DBA) |
| Nettomieteinnahmen nach Steuer | ca. 51.170 € | Gesamtsteuer: ca. 7.630 € |
| Steuerfreier Verkaufsgewinn | 45.000 € | 0 € Steuer gesamt |
Was du vor dem Kauf klären musst
Steuerliche Vorteile sind real — allerdings hängen sie von der persönlichen Situation ab. Folgendes solltest du daher vor dem Kauf klären:- Wohnsitz klären: Wo bist du steuerlich ansässig? Das bestimmt, welches DBA gilt und wie die Freistellung greift.
- Progressionsvorbehalt prüfen: Der Progressionsvorbehalt kann dennoch deinen deutschen Steuersatz erhöhen — je nach Gesamteinkommen unterschiedlich stark.
- Haltefrist einplanen: Ein Verkauf vor 5 Jahren löst türkische Kapitalertragsteuer aus. Die Planung der Haltedauer ist daher von Anfang an wichtig.
- Einnahmen korrekt deklarieren: Türkische Mieteinnahmen müssen in der Türkei erklärt werden (Hazır Beyan / Vergi Dairesi). Wer das nicht macht, riskiert daher Nachzahlungen.
- Steuerberatung holen: Dieser Artikel erklärt deshalb Grundprinzipien — für die individuelle Planung ist außerdem ein Steuerberater mit Erfahrung in beiden Systemen unerlässlich.
Sonderregel: Airbnb und Kurzzeit-Vermietung
Airbnb & Kurzzeit-Vermietung: Kurzzeit-Vermietung über Plattformen wie Airbnb kann in der Türkei andere steuerliche Regeln auslösen. Die günstigen Pauschalmethoden für private Vermieter gelten dann möglicherweise nicht. Außerdem ist für gewerbliche Kurzzeitvermietung in der Türkei seit 2024 eine offizielle Lizenz Pflicht. Das sollte daher vorab geprüft werden.
Das Team von Decker Real Estate vermittelt daher auf Wunsch geprüfte Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-türkischen Bereich.
✓ Fazit
Das sind die 4 wichtigsten Punkte — kurz zusammengefasst
Ein Immobilienkauf in der Türkei bietet deutschen Käufern daher konkrete steuerliche Vorteile — sofern man die Spielregeln kennt. Die wesentlichen Punkte lassen sich deshalb auf vier Kernaussagen reduzieren:Decker Real Estate: 5-Jahres-Haltefrist — Wer länger als 5 Jahre hält, zahlt in der Türkei keine Kapitalertragsteuer auf den Verkaufsgewinn. Deutschland stellt diesen Gewinn außerdem nach dem DBA frei.
Decker Real Estate: Mietsteuer Türkei — Die türkische Mietsteuer liegt bei 15 % Einstiegssatz. Dank Freibetrag und Pauschalmethode zahlt ein privater Vermieter bei 700 €/Monat Miete daher nur ca. 1.090 €/Jahr Steuer — statt ca. 2.940 € in Deutschland.
Decker Real Estate: Keine Doppelbesteuerung — Das DBA Deutschland–Türkei (seit 1991) regelt klar: Die Türkei besteuert, Deutschland stellt frei. Somit entsteht keine Doppelbelastung.
Decker Real Estate: Die 20-Jahres-Regel — Die türkische 20-Jahres-Steuerbefreiung gilt nur für ausländische Einkünfte — Mieteinnahmen aus einer Türkei-Wohnung sind jedoch türkische Einkünfte und fallen deshalb nicht darunter.
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Quelle: Decker Real Estate · Stand Mai 2026
Zahlen Deutsche auf Türkei-Mieteinnahmen in Deutschland Steuer?
Nein. Das DBA Deutschland–Türkei weist das Besteuerungsrecht der Türkei zu. Deutschland stellt die Mieteinnahmen grundsätzlich frei — lediglich der Progressionsvorbehalt kann den deutschen Steuersatz minimal erhöhen.
Wie viel Mietsteuer zahlt man in der Türkei für eine Wohnung?
Bei 700 € Monatsmiete fallen in der Türkei ca. 1.090 € Jahressteuer an — durch den Freibetrag (58.000 TRY, Stand 2026) und die 15 % Pauschalkostenmethode. In Deutschland wären es beim gleichen Einkommen ca. 2.940 € (Grenzsteuersatz 35 %).
Ist der Verkauf einer türkischen Immobilie nach 5 Jahren steuerfrei?
Ja — in der Türkei vollständig steuerfrei nach 5 Jahren Haltedauer (GVK Art. 80). Zusätzlich stellt Deutschland den Verkäufsgewinn nach dem DBA grundsätzlich frei. In vielen Konstellationen fällt der Gewinn damit in keinem der beiden Länder an.
Was ist der Vorteil der türkischen 5-Jahres-Frist gegenüber Deutschland?
Die türkische Haltefrist beträgt 5 Jahre — die deutsche Spekulationsfrist 10 Jahre. Ein Investor in der Türkei erreicht Steuerfreiheit beim Verkauf also doppelt so schnell. Ausländer haben dabei keine Nachteile gegenüber türkischen Staatsbürgern.
Hilft die türkische 20-Jahres-Steuerbefreiung deutschen Käufern?
Nein. Die 20-Jahres-Regelung gilt nur für ausländische Einkünfte (Geld aus dem Ausland). Mieteinnahmen aus einer Türkei-Wohnung sind türkische Einkünfte — die Regelung greift dort nicht.
Wer berät Deutsche beim Immobilienkauf in der Türkei auf Deutsch?
Decker Real Estate (YetgiNo 3506573) berät deutschsprachige Käufer und Investoren in der Türkei — lizenzierter Makler vor Ort in İzmir und Alanya, kostenlos und ohne Verkaufsdruck.
📚 3 Begriffe, die du kennen musst
DBA — Doppelbesteuerungsabkommen
Das DBA Deutschland–Türkei (in Kraft seit 1991) ist ein völkerrechtlicher Vertrag, der regelt, welcher Staat das Besteuerungsrecht auf bestimmte Einkunftsarten hat. Für Immobilieneinkünfte gilt: Das Land, in dem die Immobilie liegt, besteuert. Deutschland stellt die Einkünfte frei — der Progressionsvorbehalt kann dennoch den deutschen Steuersatz beeinflussen.
5-Jahres-Haltefrist (Türkei)
Wer eine Immobilie in der Türkei als Privatperson länger als 5 Jahre hält und dann verkäuft, zahlt in der Türkei keine Kapitalertragsteuer auf den Verkäufsgewinn. Diese Regelung gilt seit 2007 (GVK Art. 80) und macht keinen Unterschied zwischen türkischen Staatsbürgern und Ausländern. Zum Vergleich: In Deutschland beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.
Progressionsvorbehalt
Der Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG) bedeutet: Obwohl Deutschland Mieteinnahmen aus der Türkei freistellt, werden diese Einnahmen dennoch bei der Berechnung des deutschen Steuersatzes berücksichtigt. Das eigentliche deutsche Einkommen wird dadurch mit einem höheren Steuersatz belegt — der Effekt ist bei mittleren Einkommen meist gering.
Die 6 wichtigsten Fragen — kurz beantwortet
Muss ich türkische Mieteinnahmen in Deutschland erklären?
Als in Deutschland ansässige Person bist du verpflichtet, ausländische Einkünfte in der Steuererklärung anzugeben — auch wenn Deutschland sie freistellt. Der Progressionsvorbehalt kann deinen Steuersatz beeinflussen, obwohl die Steuer selbst nicht anfällt. Deshalb solltest du das mit einem Steuerberater klären.
Was passiert, wenn ich die Wohnung vor 5 Jahren verkaufe?
Dann fällt in der Türkei Kapitalertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Der Steuersatz ist progressiv und steigt je nach Gewinnhöhe. In Deutschland kann außerdem je nach Konstellation eine Besteuerung eingreifen, weil die Freistellungsregel des DBA unter Umständen anders wirkt.
Gilt die 5-Jahres-Haltefrist auch für Ausländer?
Ja. Das türkische Einkommensteuergesetz macht bei dieser Regelung keinen Unterschied zwischen türkischen Staatsbürgern und ausländischen Privatpersonen. Wer die Immobilie länger als 5 Jahre hält, zahlt daher keine türkische Kapitalertragsteuer auf den Verkaufsgewinn.
Wie hoch ist die Mietsteuer in der Türkei für Wohnimmobilien?
Private Vermieter von Wohnraum profitieren von einem jährlichen Freibetrag (2026: 58.000 TRY) und einer Pauschalkostenmethode von 15 %. Die Steuersätze beginnen bei 15 %. Bei einer Jahresmiete von 8.400 Euro ergibt sich daher eine türkische Steuerbelastung von ca. 1.090 Euro — deutlich weniger als in Deutschland.
Was regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Türkei?
Das DBA Deutschland–Türkei (seit 1991 in Kraft) legt fest, welcher Staat Einkünfte besteuern darf. Für Immobilieneinkünfte gilt: Das Land, in dem die Immobilie steht, hat das Besteuerungsrecht. Deutschland stellt Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus türkischen Immobilien somit grundsätzlich frei — ein Progressionsvorbehalt ist dennoch möglich.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in der Türkei an?
Grunderwerbsteuer 4 %, Wertgutachten (Pflicht) ca. 200–500 €, Maklerprovision 2 % + KDV, DASK-Versicherung ca. 50–200 €/Jahr, Tapu-Gebühren ca. 1.000–2.000 TRY. Insgesamt sollte man deshalb mit ca. 6–8 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen.
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