Рынок недвижимости Турции 2026: Еженедельный отчет о состоянии рынка, неделя 15
• Календарная неделя 15
⏱ Примерное время чтения: 8 мин.
Главные события недели – Рынок недвижимости в Турции в 2026 году
- С 7 апреля: Обязательная электронная идентификация (EID) для всех объявлений о продаже недвижимости в Турции.
- В феврале 2026 года было продано 124 549 квартир – на 5,9% больше, чем в предыдущем году (данные TÜIK).
- Аланья: Средняя цена 54 222 турецких лир/м² – номинальная +18 %, реальная -10 % из-за инфляции.
- Новый оценочный цикл 2026–2029 гг.: Налоговая база по налогу на недвижимость может увеличиться на 300–500% в крупных городах %
- Электронная карта e-Ikamet теперь обязательна: полная цифровизация процесса подачи заявок в Алании, Анталии и по всей стране.
Рынок недвижимости Турции 2026: Обзор рынка за неделю
Продажи, февраль 2026 г.
по сравнению с предыдущим годом
Средняя цена в Турции
Средняя валовая доходность
Стабилизация турецкого рынка недвижимости к 2026 году
Турецкий рынок недвижимости в 2026 году продемонстрировал явные признаки стабилизации. Эксперты отметили переход от быстрого роста к устойчивому развитию с номинальным повышением цен на 8–14 миллионов евро. В феврале 2026 года, по данным Турецкой комиссии по недвижимости (TÜİK), было продано 124 549 объектов жилой недвижимости – на 5,9 миллиона евро больше, чем в предыдущем году. Количество покупок с использованием ипотечного кредита почти удвоилось.
TÜIK / Глобальный справочник по недвижимости
Аланья: Средняя цена составляет 54 222 турецких лир/м², но фактически снижается.
В Алании средняя цена составляет 54 222 турецких лир за квадратный метр (примерно 1073 евро). Номинально цены выросли на 18 3 турецкие лиры, но с учетом инфляции (31 3 турецкие лиры) они снизились примерно на 10 3 турецкие лиры. Цены варьируются от 29 000 турецких лир/м² в Кесефли до 122 000 турецких лир/м² в Тепе. Реалистичная отправная точка — около 2,5 миллионов турецких лир за квартиру 1+1 в Демирташе или Авсалларе.
Инвестропа
Анталья: 30 % повышение номинальной цены – стагнация реальных цен
В Анталии цены на недвижимость выросли номинально примерно на 30 100 000 турецких лир, в то время как в реальном выражении они остались практически стабильными на уровне текущей инфляции в 31 100 000 турецких лир. Стандартные квартиры стоят в среднем 4,8 миллиона турецких лир (приблизительно 95 000 евро). Самые высокие цены за квадратный метр наблюдаются в Коньяалты и Ларе (70 000–95 000 турецких лир/м²), а самые низкие — в Кепезе (25 000–35 000 турецких лир/м²). В Измире и Фетхие наблюдаются схожие тенденции с региональными различиями.
Инвестропа / Карта Гайрименкул
Снижение процентной ставки стимулирует спрос на рынке жилья.
Центральный банк Турции постепенно снижал ключевую процентную ставку до уровня чуть более 35 трлн риалов, и ожидается дальнейшее снижение до примерно 25 трлн риалов к концу 2026 года. Всемирный банк прогнозирует инфляцию в размере 22,1 трлн риалов на 2026 год. Снижение процентных ставок делает ипотечное кредитование более доступным и стимулирует спрос на недвижимость в Алании, Анталии и других прибрежных городах.
Недвижимость в Турции / Investropa
FlyArystan запускает прямые рейсы в Газипашу-Аланью
Казахстанский лоукост-перевозчик FlyArystan начнет выполнять прямые рейсы из Астаны и Алматы в аэропорт Газипаша-Аланья с мая 2026 года. Рейсы будут выполняться до октября и, как ожидается, еще больше укрепят международную транспортную доступность Алании и привлекут новые группы клиентов из Центральной Азии.
Мир путешествий и туров
Законы и правила – Недвижимость в Турции 2026
EIDS: Обязательная проверка всех объявлений о продаже недвижимости с 7 апреля.
Министерство торговли расширяет систему электронной проверки рекламы (EIDS), включая в нее объявления о продаже недвижимости и коммерческой недвижимости. Владельцы недвижимости должны зарегистрироваться через e-Devlet и уполномочить лицензированных агентов по недвижимости размещать объявления. Минимальный срок действия разрешения составляет три месяца. Система направлена на борьбу со спекулятивным завышением цен и незарегистрированной деятельностью на рынке недвижимости.
Turkey Homes / SmartKeyTurkey
Новый цикл оценки 2026–2029 годов: резкое повышение налога на недвижимость.
В 2026 году начинается новый четырехлетний цикл оценки. Официальная оценка стоимости недвижимости (Rayiç Bedel) в крупных городах может увеличиться на 300–500 турецких лир (%), чтобы отразить реальную рыночную стоимость. Налоговые ставки останутся стабильными (0,2 TRY % для жилой недвижимости, 0,4 TRY % для коммерческой), но налоговая база значительно увеличится. Например, стоимость недвижимости в Анталии, оцененной в 2 миллиона турецких лир, может подскочить до 8 миллионов турецких лир, увеличив годовой налог с 4000 до 16000 турецких лир.
Skyline Holdings
Минимальная регистрационная стоимость: Регистрация по системе Тапу ниже рыночной стоимости запрещена.
С 2026 года регистрация сделок с недвижимостью по цене ниже официально утвержденной оценочной стоимости станет незаконной. Для жилой недвижимости цена, указанная в свидетельстве о праве собственности (Tapu), должна составлять не менее 200 000 долларов США по курсу центрального банка на день покупки. Для получения гражданства за инвестиции минимальная стоимость остается на уровне 400 000 долларов США при трехлетнем сроке владения.
Deal-TR / Celebi Legal
Максимальное повышение арендной платы в 2026 году: 34,88 %
В Турции в 2026 году установленный законом максимальный размер повышения арендной платы составит 34,88 %. Арендодатели в Алании, Анталии, Измире или Фетхие, требующие более высоких повышений, действуют незаконно. Одновременно с этим вступают в силу новые требования к цифровым договорам аренды и более строгий контроль за арендными платежами.
RestProperty
Вид на жительство и право на проживание в Турции до 2026 года
Полная цифровизация: портал электронной регистрации обязателен.
Управление по делам миграции завершило полный переход на цифровую систему e-Ikamet в 2026 году. Бумажные заявления больше не принимаются. Все заявители в Алании, Анталии, Измире и Фетхие должны использовать онлайн-портал. Заявители, желающие продлить визу, должны подавать заявления за 60 дней до истечения срока действия.
ikamet.com
Более строгие требования к подтверждению дохода и адреса для продления договоров.
При продлении договоров аренды власти теперь сверяют арендные соглашения с налоговыми декларациями арендодателей, полисы медицинского страхования должны содержать более подробные подтверждения покрытия, а источники дохода – особенно для пенсионеров – подвергаются более тщательной проверке. Минимальная заработная плата в 2026 году составит 28 075 турецких лир нетто.
ikamet.com / RestProperty
Более 1169 районов заблокированы для подачи новых заявок на программу «Икамет».
Более 1169 жилых районов в Турции, включая популярные районы Стамбула, такие как Фатих, части Эсенюрта, Шишли и Бейоглу, закрыты для выдачи новых видов на жительство из-за демографической перенасыщенности. Хотя те, кто приобретает там недвижимость, могут подать заявку на получение гражданства (от 400 000 долларов США), они не могут получить вид на жительство (икамет).
Платформа Эмлак / Инвестропа
Обновление информации о сборах: карта «Икамет» — 964 TL, регистрация мобильного телефона — 54 258 TL.
В 2026 году были обновлены сборы: карта «Икамет» стоит 964 турецких лир, а регистрационный сбор за мобильную связь — 54 258 турецких лир. Следующие требования к въезду остаются в силе: заявления должны быть поданы не позднее чем через 30 дней после прибытия, а срок действия паспорта должен составлять 60 дней после планируемого пребывания.
goc.gov.tr / ikamet.com
Анализ и классификация тенденций – Недвижимость в Турции 2026
Этап развития рынка: от спекулятивного роста к устойчивому развитию.
Турецкий рынок недвижимости в 2026 году переживает трансформацию. Номинальный рост цен на 26–31 тыс. рупий компенсируется все еще высоким уровнем инфляции (приблизительно 31 тыс. рупий). Иностранные покупатели, имеющие твердую валюту, получают фактическую скидку в размере 15–20 тыс. рупий благодаря девальвации лиры. Всемирный банк прогнозирует снижение инфляции до 22,1 тыс. рупий к концу 2026 года – это может предвещать переход к реальному приросту капитала в Алании, Анталии и Измире.
Иностранные покупатели: ожидается осторожная отдача.
Доля иностранных покупателей снизилась до 1,6 млн евро от общего объема продаж в 2024 году. В условиях макроэкономической стабилизации и снижения процентных ставок в 2026 году ожидается осторожное возвращение международных инвесторов. Валовая доходность жилой недвижимости в среднем составляет 7,76 млн евро по всей стране, варьируясь от 3,5 млн евро в престижных районах до 8,5 млн евро в более доступных районах Алании. Фетхие и Измир предлагают схожие показатели доходности.
Регулирование как якорь доверия: электронные инфекционные заболевания и инициатива по обеспечению прозрачности.
Расширение системы EIDS, ужесточение правил регистрации Tapu и цифровизация процесса Ikamet свидетельствуют о явной инициативе турецкого правительства по обеспечению прозрачности. Для добросовестных покупателей и агентов по недвижимости в Алании, Анталии и других регионах это позитивное событие – деятельность на черном рынке и мошеннические предложения все больше пресекаются.
Краткие заметки
Анталья остается третьим по величине регионом по объему продаж недвижимости после Стамбула и Анкары – высокий спрос обусловлен туризмом и иностранными покупателями.
В 2026 году переговорная маржа в Алании составляет 6–10 % ниже запрашиваемой цены – продавцы учитывают это.
Связь с Казахстаном: прямые рейсы FlyArystan с мая 2026 года могут привлечь в Аланию новую клиентскую базу из Центральной Азии.
В Алании уровень вакантных квартир составляет всего 4 квартиры типа %, а в Кестеле и Оба он даже ниже — 2-3 квартиры типа %. Рынок аренды остается напряженным.
Отменена беспошлинная квота на онлайн-покупки в размере 30 евро – важная информация для эмигрантов, желающих ввезти мебель или оборудование.
Заключение и перспективы
На 15-й неделе 2026 года произойдет одно из важнейших нормативных изменений года: запуск электронных систем управления недвижимостью (EIDS) для объявлений о продаже недвижимости. Для немецкоязычных покупателей в Алании, Анталии, Измире и Фетхие это означает повышение безопасности при поиске недвижимости – проверенные объявления значительно снижают риск мошенничества.
Рынок находится в фазе стабилизации: номинальный рост цен компенсируется инфляцией, что создает благоприятные условия для покупки евро и долларов. Ожидается, что снижение процентных ставок еще больше стимулирует спрос в ближайшие месяцы.
В центре внимания на следующей неделе: Влияние нового цикла оценки на бремя конкретных налогов на недвижимость и возможное дальнейшее снижение процентных ставок центральным банком.
Предупреждение: Данный отчет носит исключительно информационный характер и не является юридической или инвестиционной консультацией. Вся информация предоставляется без гарантий. Для получения обязательной информации, пожалуйста, свяжитесь с [контактная информация отсутствует]. DECKER Real Estate Solution.
Больше на Decker Realestate Türkei, Alanya, Antalya, Fethiye, Izmir
Подпишитесь, чтобы получать последние записи по электронной почте.
Ажиотаж в социальных сетях – YouTube и Instagram
В тренде: Аланья как „безопасное убежище” для европейских семей
На YouTube и на форумах для экспатов Алания все чаще позиционируется как безопасное убежище для европейских семей и инвесторов. Геополитическая напряженность и рост цен на традиционных рынках предметов роскоши смещают акцент на турецкую Ривьеру. В настоящее время в Алании проживают представители более чем 40 стран, здесь есть международные школы, современное здравоохранение и развитая инфраструктура.
Агентство недвижимости Алании / EasyApart Alanya
Модель 90/180 дней становится вирусной: стратегия „запереть и уйти”.
Концепция использования недвижимости в Турции в качестве временного жилья, которое можно закрыть и оставить без присмотра, набирает популярность среди экспатов. В соответствии с правилом 90/180 дней, владельцы могут использовать свою средиземноморскую недвижимость в Алании, Фетхие или Анталии в качестве летней резиденции или базы для удаленной работы – совершенно без разрешений. Эта модель особенно популярна среди цифровых кочевников из Германии, Австрии и Швейцарии (регион DACH).
Форумы для экспатов / Социальные сети
Предупреждение на YouTube: нелицензированные агенты по недвижимости предлагают заманчивые условия.
Эксперты по недвижимости предупреждают о росте числа нелицензированных агентов по недвижимости, рекламирующих нереально дешевые объекты в Алании и Анталии на YouTube и Instagram. Покупатели без действующей лицензии агента и надлежащей уплаты налогов сталкиваются со значительными юридическими рисками. Введение обязательной электронной страховой декларации (EIDS) с апреля 2026 года призвано решить эту проблему.
Источники в отрасли